3月3日,阳光100发布盈利预喜公告,预期2019年年度溢利将同比增长超800%至超22亿元人民币。公告称,随着集团业务转型初见成效,利润来源更趋多元化,预期增长的主要原因是期间阿尔勒小镇项目开发中出售住宅部分的权益而产生收益,其次为出售非住宅类主力产品毛利上升。

而“出售住宅部分权益”及“非住宅类主力产品毛利上升”也标示着阳光100的转型正在快速推进。

事实上,阳光100于6年前登陆中国香港资本市场后,就开始向街区综合体运营商转型,简言之,即将主营业务逐步转向“非住宅市场”。经过多年布局,目前形成了街区商业综合体、喜马拉雅服务式公寓、阿尔勒小镇三大产品线。据了解,喜马拉雅和街区综合体产品线以租售并举模式运营,通过高溢价销售取得收益并反哺运营服务平台,持续获得经营性收入;阿尔勒也在消费升级的背景下引入了文旅项目的操盘手法。

2020年1月在华本企业家年会上,阳光100董事长易小迪表示,中国房地产行业发展空间越发清晰,未来的主战场在非住宅领域。实际上,这也是阳光100舍弃住宅业务,不去滚规模扩市场,而是以投资产品逻辑去开发运营不动产资产的动因之一。

在易小迪看来,非住宅产品年销售额2万亿元,大概是2008年的全国商品房销售额,但是这个当前2万多亿元的市场是可持续增长的。他认为,城市化率的提升同样带来了非住宅产品下沉的机会,非住宅产品更多地是投资产品,租金回报是关键,靠产品和服务建立品牌,经营占主导。“这个市场空间还很大,它不像住宅是在一个赛道上去拼规模、拼成本,其实它更考验房企的不同选择与做法。”

2019年阳光100大幅出售“住宅部分权益”的做法也与此相关。2019年,阳光100总计出让了重庆和东莞三个非核心资产项目,总计容建筑面积约为245.9万平方米,出售项目总价值超过80亿元,绝大部分是住宅用地。阳光100内部人士表示,这些出售举措绝不仅是阳光100短期为平衡财务进行的举措,而是与公司转型聚焦“非住宅业务”配套的长期战略,预计未来还将继续出让此类“非核心资产”。

而在另一方面,阳光100还在持续拿地。根据2019年中期报告的披露,阳光100新获取或增持股权的河北兴隆项目及温州项目均附带有大规模的土地一级开发工程。

阳光100上述内部人士也向《证券日报》记者证实,通过“非住宅”创新产品的品牌效应,阳光100获得了参与一些城市区域规划,及一级土地开发的机会,未来将给公司带来巨量潜在项目机遇,但对于住宅地块开发,一般还会选择出让。

众所周知,一、二级土地联动开发的关键是做熟区域价值,吸纳产业和人口入住,提升土地价值之后变现,阳光100在部分城市的布局也暗合了这一思路。在获取土地之后,阳光100凭借非住宅产品落地后做熟区域价值,提升土地收益,最后与“住宅型”开发企业合作,出让住宅部分的土地或股权,也就是剥离“非核心资产”快速变现,再将资金聚焦主业发展,这也是阳光100为投资扩展“非住宅主业”的组合拳打法之一。