在房地产融资中,以土地和房产作为抵押向银行贷款的模式较为常见,而银行也一直将其视为一项低风险业务。然而,这并非意味这类贷款没有风险。实际上银行贷款的押品存在不少“坑”,其中消费者物权期待权优先于抵押权的情况也越来越多见。

9月初,黑龙江高级人民法院公布了一批执行裁定书,涉及到国开行、黑龙江省盛恒基房地产开发集团(以下简称“盛恒基”)及哈尔滨“盛世天地”小区不少业主的官司纠纷。由于房地产开发企业将房产抵押给银行贷款后无力偿还,而房产也被开发商通过预售卖给了业主。由此,在银行向法院申请“以房抵债”时,已经入住的业主对强制执行提出了异议。

据《中国经营报》记者了解,此前在很多的期房销售中,开发商与业主签订合同收取了业主大部分购房款,但房产却被以在建工程或住宅形式抵押给了银行贷款。一旦贷款还款出现问题,业主和银行往往就会陷入纠纷之中。

房产查封起纠纷

2018年3月12日,张某与盛恒基签订了商品房买卖合同,并办理了房屋的交接手续。该合同约定,张某一次性付款114.3万元购买房产,并与开发商约定了产权办理时间。

2018年3月26日,由于盛恒基与国开行一笔3.5亿元的贷款纠纷,银行向法院申请诉讼保全,查封了该企业名下的土地和该公司开发的257套房产,而张某所购房产在“盛世天地”小区也是其中之一。

2018年6月29日,法院对于盛恒基和国开行的贷款纠纷做出了判决,判定盛恒基偿还国开行贷款本息3.28亿元,且银行对公司名下的土地及开发的145套房产拥有优先受偿权。

2018年8月27日,国开行向黑龙江高级人民法院申请强制执行,而张某对执行提出了异议,认为其实际占有了房屋,是房产的合法权利人。

黑龙江高级人民法院认为,按照相关法律规定,房屋消费者物权期待权依法应优先于抵押权予以保护。在消费者物权期待权的规定中,明确规定了对三种情况的支持,包括:法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同;所购商品房系用于居住且买受人名下无其他房产;已经支付价款超过合同约定总价款50%。

我国没有明确的法律规定物权期待权这一概念,但在日常生活上较为常见。物权是指权利人依法对特定的物享有支配权和排他权利,包括所有权和他物权(用益物权和担保物权),期待权是指将来有取得和实现可能性的权利,二者结合起来,即指将来有取得可能性的对某一物的支配和排他的权利。

由于张某签订房屋买卖合同早于银行申请诉讼保全时间,且其已经缴纳了全部的房产价款名下亦无其他房产。法院判定,中止了国开行申请的对应房产的土地使用权的执行。

记者注意到,针对国开行和盛恒基纠纷执行提出异议的业主还有很多。但是,由于消费者物权期待权的硬性规定,不能同时满足条件的业主在案件判定结果上却有比较大的差异。

有一部分业主与开发商签订合同时间较银行申请保全资产时间晚或无法提供合同,法院以消费者物权期待权依据不足驳回了业主的异议。

“由于去年房地产企业倒闭较为集中,一些类似纠纷问题也逐渐暴露出来。其中,消费者物权期待权和他人抵押权的冲突比较典型,也成为了业内非常关注的问题。”一家股份制银行人士表示。

他告诉记者,房产企业将在建工程抵押给银行以获取资金或者先将在建工程抵押给银行,而后又为融资将商品房预售给消费者情况是一种常态,但企业一旦贷款偿还不了,其抵押与预售的冲突也就产生了。

他认为,消费者购买房产行为和银行对抵押权的主张都没有过错,法律上也明确规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人担保物权等优先受偿权,但是法律和司法解释另有规定的除外”,而“优先保护消费者物权期待权”就是其中之一。

“几乎很少有消费者在向房地产企业购房之前意识到房子会被抵押,尤其是签订预售合同的情况。况且,即使普通消费者想要查询抵押情况,查询的权限也是一个问题。一旦开发商出现资金问题,企业的责任会转嫁到消费者身上,明显有失公平。”该股份制银行人士表示。

贷款过度依赖抵押?

“以前商业银行在做房地产开发贷时,以在建工程抵押的常规操作。大多数情况下,银行对于抵押物的足值很看重,至少能够用土地或者房产来抵债,这也造成了该类贷款对抵押物的过分依赖。然而,消费者物权期待权确实是一个特例,法院执行中是优先于抵押权的。”一家城商行人士表示。

他认为,目前该类情况在房地产贷款纠纷中越来越多。从银行的角度看,对房地产企业的信贷风控需要多维度的,包括经营情况、负债率等等方面,而不能一味只看抵押,在贷款流程上,贷中对抵押物的情况了解也要更加详尽,避免该类冲突情况出现。

“全国各地在房地产抵押政策上有很大差异,银行的信贷中的风控难度也很大。”中信银行相关人士认为,一旦企业或者项目出现风险,通过法院起诉等手段处置也比较麻烦。

由于开发商出现风险,购房消费者和银行都会陷入了尴尬境地。“鉴于房产被抵押的情况,购房消费者办理产权会很难。虽然法院不会强制对抵押房产进行执行,但是银行也不会对抵押或者查封自动进行解除。另外,银行不能有效通过执行以抵押资产偿债,这往往直接导致信贷资金面临损失。”中信银行相关人士称。

他认为,抵押权和消费者物权期待权在认定上很复杂,一些情况在业内也还存在争议。银行为了降低这类贷款风险,应该在为房地产开发企业提供贷款的同时,调查房屋销售情况并加强资金监管及增信担保措施。

“对于购房者而言,也有必要对房屋或在建项目抵押情况尽可能的了解。尽可能购买信誉高、经营好的开发商楼盘,以防开发商出风险导致消费者权益受到侵害。”上述中信银行相关人士认为。(本报记者杨井鑫北京报道)