10月4日,蓝光嘉宝服务(2606.HK)在H股上市一周年前夕,发布了一则公告,于9月30日收购上海2家物业公司90%股权,总在管面积806万平方米,代价为2.13亿元。

此次收购,是蓝光嘉宝服务继8月31日收购华夏物业和合智合力物业后的又一战略布局。数据显示,蓝光嘉宝服务从2020年初以来已先后收购了13家物管企业,获得总在管面积超过2500万平方米。

蓝光嘉宝服务H股上市之后,快速入列1亿平方米管理规模赛道。截止目前,蓝光嘉宝服务进驻全国70余个城市,签约项目近1000个,合约面积达1.4亿平米。

蓝光嘉宝服务作为蓝光发展(600466.SH)旗下物业服务板块的运营主体,不仅在资本端构架了蓝光A+H的融资平台,更是在蓝光所推出的“温度人居”体系中发挥着不可或缺的作用。

一体两翼的共振效应

2020年9月,蓝光发展与中国指数研究院发布了《2020中国温度人居发展白皮书》,提出了“一体两翼三维”的温度人居“评价模型。这是对“人居蓝光+生活蓝光”双擎战略更具化的表达。

所谓一体,是指住宅开发和物业服务企业的一体,有“温度”的人居作品,需要有“温度”的企业开发建设和持续提供服务;两翼是指产品和服务,一个是硬件,一个是软件,二者共同构成居住体验,是一个有机整体,相互依存,协同发展。

理论的推出是依赖现实的管理实践,蓝光住宅市场增量开发与存量市场运营的一体化进入到“共振”的节奏。

从商业本质上,物业公司承担了房产后市场的运营者角色,在“管理品牌化”的大趋势下,物业管理行业从开发商附庸转型为独立企业成为大势所趋,品牌型的物业公司依赖于管理输出,其市场半径和管理内容更为广阔和丰富。而物业公司自身的业务实力、盈利能力才是获得市场认同的根本。

一枚硬币也有两面。平安证券研究发现,开发商背景的物管公司由于关联房企在管理面积、非业主增值服务等方面提供支持,规模及增速明显优于独立型物管公司,其中开发商控股的物管公司规模优势更为明显,且盈利能力相对更强(注:2017-2019年毛利率均值30.9%)。

蓝光嘉宝服务在保持与母公司运营的独立性同时,在业务区域战略上与蓝光发展形成共振效应。

从业务覆盖的区域来看看,蓝光嘉宝服务非四川省范围内在管面积占比由去年同期的46.0%提升至52.5%。这也是蓝光嘉宝深化“1+1+N”全国化发展战略的成果,未来公司也将立足四川,深耕西南,持续聚焦布局华北、华东、华南市场。

这与蓝光发展重点发展高赋能城市,深耕新一线、二线和强三线城市的战略保持了高度的协同性。

好行业更需要科技改变格局

物业管理行业处于成长期。行业在管面积持续增长,增值服务持续扩展,物业费在中长期有提升空间,毛利率稳定,产业政策支持,龙头市占率还有提升空间。

不过,这样一个好行业,在很久以来却没有诞生出优秀的大公司,原因很多。其中一大原因就是作为一个劳动密集型、管理难度颇大的行业,行业规模不经济,优秀企业缺乏护城河。

房住不炒,房地产的工具化属性日渐减弱。预计未来房价的波动幅度放缓,而这进一步加大了企业谋求差异化产品的需求。

而科技的应用加速,或将彻底改变这个行业的经营状况和竞争格局。

日前,蓝光发展凭借企业数字化转型阶段成果、智慧人居服务体系、构建地产科技生态圈等业绩,成功跻身2020 CIO名人堂(2020 CIO Hall of Fame Awards)荣誉榜单,这项奖项被誉为“科技界的奥斯卡”,蓝光发展成为该奖项设立以来唯一获此荣誉的中国企业。

面对行业竞争愈发激烈,在现代科技的推动下,地产公司科技化、智能化、多元化显得尤为重要,蓝光发展对科技的追求显得更加超然。

蓝光发展集团办公室数字科技部、蓝光发展产品研究院与蓝光嘉宝服务联合自研实现行业领先的蓝光AIoT智能人居平台、AI中台、物业智能化管理平台和生活家APP智控产品。蓝光发展携手海康、商汤、阿里云等科技巨头企业,成立人居“黑科技”孵化平台,源源不断输出智能人居成果。

蓝光嘉宝服务不仅通过结合数字化、智能化的科技,为业主提供了“无接触式”经济服务,还提高了自身的增值服务收入,一方面降低了抗疫成本提高效率,另一方面也提高了物业管理费收缴率,做到了物管价值的双升级。

疫情爆发后,蓝光嘉宝服务在其APP首页开设了“嘉菜园”专区,为业主提供了线上购菜服务,业主只需要通过专区就能直接选购,不仅能做到送菜到家服务,还能通过生活家经营管家提供专属服务,每日向业主推荐最新的蔬菜及购买方式。同时,还为业主提供了代收代寄包裹,跑腿等服务,解决了疫情期间小区居民生活上“最后100米”的上门服务。

蓝光的付出也得到了了业主和行业内的认同。10月中旬,成都市武侯区住建交局发布了武侯区物业服务红榜名单,蓝光嘉宝服务的蓝光雍锦世家、蓝光金悦城、蓝光金楠府、蓝光春江花月、云影苑、金双楠一、二期榜上有名,蓝光·金悦城荣获“武侯区十佳示范项目”称号。

开启第三次创业 战略卡位双市场

2020年,蓝光成立30年。

蓝光控股集团董事局主席、蓝光发展董事长杨铿在这个时点提出了“第三次创业”的愿景:用新的战略、新的思路、新的方法,去推动整个公司的发展,这样公司才会基业长青,才会在不断发展的过程中真正强大自己,不被时代所淘汰。”

在战略上卡位增量市场和存量市场,相互借力提升市场能效。

蓝光的“一体两翼”不仅定义为产品与服务的关系,也涵盖了A+H股的资本实践,是打通境内外资本市场的有益尝试,也是公司平衡现实与未来的主动管理。这是一个走向成熟公司理性选择。

蓝光嘉宝服务H股上市一周年,为这个理性选择提供了有力的印证。