财联社（上海，记者 韩理）讯，继首批公募REITS获批上市并平稳运行后，第二批公募REITs也来了。

11月12日，由华夏基金和建信基金上报的华夏越秀高速公路REITs和建信中关村产业园REITs已经正式获批。记者了解到，这两只产品各相关主体已针对产品发行工作进行了充分准备，产品预计将很快与各位投资者见面。

在业内人士看来，公募REITs的标的资产一般具有较强的抗通胀、保值功能。公募REITs具有长期可靠且具有增长性的分红收入，还可以通过本身价值的上涨获得资本利得的收入。记者注意到，近期首批公募REITs中已有两只产品发布了分红公告。

第二批公募REITs来了

资料显示，华夏越秀高速公路REITs的标的资产是汉孝高速，位于湖北武汉。该项目是福银高速（G70）的重要组成部分，同时连通京港澳高速（G4）和沪蓉高速（G42），是武汉西北方向放射性通道，毗邻武汉天河国际机场。

据了解，华夏越秀高速公路REITs的主要原始权益人（发起人）是越秀（中国）交通基建投资有限公司，是深耕公路投资运营25年的上市公司，优良资产储备充足，其背后的越秀集团是REITs资产管理先行者，也是经验丰富的市场化公路投资运营商，拥有超过15年的REITs资产管理经验。ABS管理人中信证券是国内头部券商，也是国内首个类REITs产品的管理人和销售机构，为国内类REITs产品奠定了基础交易框架。

业内分析人士认为，高速公路资产属于特许经营权类资产，与园区等产权类REITS比，特许经营权类资产的IRR显著较高，且受市场环境、宏观经济和产业政策的影响相对较低，被视为公募REITs底层资产的优质选择。

而建信中关村产业园REITs的标的资产包含3栋物业，均位于北京市海淀区中关村软件园，地理位置优越、区域发展成熟、配套设施齐全、交通出行便利。

资料显示，中关村软件园聚集了700多家全球知名IT企业总部和全球研发中心，截至2020年末，园区每平方公里产值近1300亿元，园区2.6平方公里上的单位密度产出居于全国领先地位。得益于良好的产业聚集效应及政策大力扶持，该区域平均空置率低，租金水平具有竞争力，截至2021年6月末，标的资产出租率超过90%，承租企业集中于软件与服务业、金融科技等，租金收入表现良好，后续有望为REITs产品投资者提供稳定的长期回报。

建信基金透露，为了后续产品的发行与运作，公司已设立了专门的基础设施投资部，负责建信中关村产业园REIT的日常管理，拟任基金经理张湜自工作以来，即开始参与国内公募REITs试点相关工作，具备13年以上的基础设施项目投资管理从业经验；史宏艳和李元利分别具备8年和6年以上的基础设施项目运营管理从业经验。建信基金也将与相关专业机构保持密切沟通和配合，共同做好产品的投资管理和运营维护等工作。

华夏基金更是早在2015年就组建了专门的REITs团队，在房地产、物流、水务、高速公路等基础设施行业领域均配备专门的行业研究员，具有丰富的REITS投资研究经验；自2014年至2020年6月，华夏基金累计投资基础设施债权投资计划合计超百亿元，基础资产类型涵盖交通运输、市政设施等多种基础设施类型。

已有公募REITs开始分红

过去30年，全球REITs类资产大发展，截至2020年底，全球不动产REITs总规模逾1.9万亿美元。中国的REITs起步较晚，但是中国具有广阔的REITs发展空间，中国各类公路、铁路、园区、保障房、新能源、环保项目、新基建、仓储物流等项目预计存量达120万亿人民币左右，有专家预计，到2030年，国内REITs总规模有望超过1万亿人民币。

那么对于普通投资者来说，投资公募REITs又有哪些优势呢？

建信基金认为，对于投资者而言，公募REITs是投资者布局基础设施领域的便捷工具，有三大显著特征。一是公募基金作为普惠金融代表，公募REITs能够助力投资者低门槛涉足基础设施领域，享受优质不动产带来的增值收益机会。

二是长期投资回报好，参考国外经验来看，Nareit、兴业证券数据显示，截至2020年一季末，富时权益型REITs近20年、25年、40年、48年的年均复合回报率均高于美股其他主要指数，分别达到9.99%、9.72%、11.35%、11.14%。

三是助力投资者实现多元资产配置，作为另类投资工具，公募REITs与股票、债券等资产在风险收益特征上具有差异性，可作为多元配置的另一个选择。同时，投资公募REITs也能够进一步分散组合风险，降低整个投资组合的波动。

华夏基金也强调，REITs的标的资产一般具有较强的抗通胀、保值功能。REITs具有长期可靠且具有增长性的分红收入，还可以通过本身价值的上涨获得资本利得的收入。

“公募REITS的发行认购门槛低，由专业机构管理，也为个人投资者配置优质的不动产资产、分享国家经济高质量发展的机遇提供了投资路径。RETIs与其他股债商品的相关性低，可改善组合风险收益特征，分散风险，优化投资组合。多数REITs能在证券交易所上市交易，与传统的以所有权为目的不动产投资相比，REITs具有更丰富的参与、与退出的方式。”华夏基金表示。

事实上，近期首批公募REITs已经开始分红。11月11日，中金基金管理有限公司发布中金普洛斯REIT第一次分红的公告、中航基金管理有限公司在深交所发布了中航首钢绿能REIT分红的公告。

首批公募REITs最高涨幅超30%

此次公募REITs如此受到关注，也是得益于首批公募REITs的平稳运行。

今年6月21日，首批9只公募REITs正式上市交易，并且以封闭式形式管理。这9只公募REITs一上市就受到了市场的追捧，在上市首日博时招商蛇口产业园REIT以14.72%的涨幅领涨；中航首钢生物绿能REIT次之，全天涨幅达9.95%。从总成交额来看，全天9只公募REITs总成交额达到18.6亿元。

在随后的运行中，首批公募REITs一度遭遇破发。不过在近期公募REITs遭遇爆炒，以中航首钢生物绿能REIT为例，在9月13日之后，连续7个交易日出现了上涨，多个交易日的涨幅超过3%，场内价格一度达到18.55元。不过在9月27日和28日的2个交易日里分别大跌4.89%、5.40%。

富国首创水务REIT出现了同样的情况，其场内价格也一度达到4.827元，而在9月27日和9月28日遭遇大跌，两天跌幅分别为4.93%和3.99%。在遭遇爆炒之后，9只公募REITs暂时得以平稳运行。

截至11月12日，在运行四个多月以来，这9只公募REITs的场内价格涨幅已经出现分化。涨幅最大的是中航首钢绿能REIT，为31.58%，其次是富国首创水务REIT，涨幅达26.57%，这两只产品的涨幅遥遥领先其他产品。而平安广州广河REIT场内则为折价状态，自上市以来甚至下跌了0.31%。

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