在今年“双11”期间，地产股迎来久违的集体大涨。其中，“招保万金”四大地产龙头涨幅均超9%，部分房企公司债大涨超30%，且多次出现盘中临时停牌现象。
在地产股的带动下，建材、家电、家居、金融等地产关联度高的行业也呈现久违的集体大涨。而此次房地产板块“异动”的导火索，居然是一道不置可否的政策传闻。
政策误传无碍房企融资环境改善
11月10日，网传沈阳将解除限购、限售等政策。后经过核实，沈阳仍执行现行限购、限售等政策，房地产调控方向未发生改变。不过据媒体报道，多家房企表示沈阳市房产局确实召集部分房企开会，通知房企将松绑限购、限售等政策，但不会出台红头文件。
而在近期，高盛、贝莱德等外资机构正在大举买入中国房企债券。其中，因未能得到当事各方确认，部分消息可能存在误传。但对于信心已经跌入谷底的房地产业来说，提振作用仍然明显。
事实上，自今年9月24日央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会以来，政策微调的预期就开始出现。近一个多月来，除公开表态外，各级监管部门和行业协会共召开3次房企座谈会，密度之高颇为罕见。
这些动作释放出的利好消息，都成为房企的信心之源。但这与外界纷扰的解读不同，监管层从未释放出明确的“松绑”信号。因此，现阶段行业能够维持多大程度的乐观，仍是值得讨论的问题。
不过，房企融资环境持续改善的情况，也并非空穴来风。据金融管理部门和多家银行消息显示，10月房地产贷款投放较9月大幅回升，环比多增超过1500亿元，其中房地产开发贷款环比多增500多亿，个人住房贷款环比多增超千亿，金融机构对房地产行业的融资行为明显改善，预计11月份仍将保持环比增长态势。
两大央企地产拟公开融资80亿
近期针对房企的座谈会频频召开，部分房企已开始在银行间市场发行债务融资工具。
11月12日，招商蛇口发布2021年度第一期中期票据发行方案，拟在银行间市场注册发行30亿元中期票据。而在此前一天，保利发展刚宣布要在银行间市场发行20亿元中期票据。
这一举措也证实了此前市场传言的“地产企业计划在银行间市场发行债务融资工具”这一消息的实质性进展。
而招商和保利两家房企在银行间的发债计划，让目前备受资金煎熬的房企看到了曙光。某地产人士认为，这两集房企成功发债意味着调控政策在房企融资端可能会打开一道窗户。但地产融资领域出现边际放松的迹象，并不意味着“房住不炒”的大方向有所改变，监管层更多是从防范信用风险考虑。
另有券商投研人士分析称，后续房地产行业流动性紧张情况将持续修复，开发贷和按揭贷将继续回升，对于房企多样的融资方式也将小幅放开，以缓解部分房企资金紧张的情况，保障房地产市场平稳运行。
随着房企融资环境显露回暖迹象，近日市场信心持续恢复，资本市场预期将进一步转暖，地产板块及地产债均延续上涨势头。
国泰君安房地产分析师认为，针对房企端融资的政策，将对行业带来一定的转机。此次政策会改变房企的资金链情况，行业基本面阶段性触底，预计四季度会形成阶段性低点。
在维护房地产市场平稳健康发展政策之下，银行对房地产开发贷款还是要保持合理供应，满足企业的合理融资需求。通过银行间市场发行债务融资工具，也是满足房地产企业资金需求的手段之一，避免因资金链断裂出现行业性风险。
信贷放宽难挡房企转型步伐
事实上，为了防范房地产业因资金链断裂，而产生的系统性金融风险，众多金融机构都在陆续商讨应对之策。
有消息称，某大型商业银行总行召开大会，布置落实房地产贷款相关工作。其中，包括加大涉房贷款投放力度、增加房地产项目储备、并购贷款不计入三道红线、加快投放按揭贷款、加强贷后管理、展期不算违约、预售资金监管可由银行向央行申请使用，以及巡视组检查是否积极投放房地产贷款等八大要点。
对此，有机构表示，从各方了解的情况来看，市场对于上述传闻可能存在一些误解。上述最后两点都是假消息。那么，实际情况是啥？
某股份制银行风控人士表示，从加大涉房贷款投放力度来看，近期的确有应放尽放的要求，总行在开会时的口风也已经发生了变化。其中，并购贷不并入三条红线、加快按揭、加强贷后管理确有其事。而贷款展期其实是技术处理，还是得看企业质量。现在的要求是确保项目优先，特别是一些还未暴露风险的企业。
该人士还特别指出，第七个要点严格意义上不能完全算假消息。由当地住建、政法委和银保监局共同出面，预售资金大部分会被要求划入这几方的共管账户，主要也不是用于偿还银行贷款和利息，而是为了支付民工工资、前期工程款、税费，以保证项目能竣工，这跟央行没有啥关系。
除此之外，在房地产企业基本面仍不明朗的背景下，部分房企已将目光投向房地产服务方向。要知道，当前房地产板块最大的机遇来自运营和服务。其中，物业管理是少数供给侧不受原材料涨价影响，需求侧不受疫情影响的行业。
对绝大多数地产集团而言，物业管理是未来希望所在，地产企业盈利能力下降和集团支持物业管理板块做大做强并无矛盾。
光大证券房地产分析师认为，房地产行业价值链重心正从前端开发逐渐向后端运营管理转移。物业服务行业具备可穿越经济周期的增长模式，以及轻资产、低杠杆、高效率的运营优势。
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