蛋壳公寓问题重重，出路在哪？

“如果再不改错，微博热搜帮你上，不食言。”

1月底，脉脉平台上多名认证为“蛋壳公寓员工”的用户爆料称，1月工资公司延迟到3月发放，2月只发北京市基本工资。

显然，这一举措激起了员工的不满情绪。

半个月后，蛋壳喜提热搜，缘由并非是延迟发放员工工资，而是因为惹上了其他的麻烦被深圳市住建局约谈。

据云合数据监测，2月16日，“蛋壳公寓被约谈”登上今日头条热搜。相关报道中写到，蛋壳公寓“一边拖欠着业主的房租不给，催促他们减免房租，另一边却对租客2月的房租照扣不误!”

作为长租公寓的主要玩家，上个月刚刚完成IPO的蛋壳，在敲钟的喜悦里没能沉浸太久，一场疫情直接将其拽回了现实。现金流吃紧、依赖租金贷、盈利模式单一等内忧外患裹挟下，蛋壳一系列自救之举，引得外界不得不重新审视蛋壳和长租公寓行业。

问题重重

实际上，这件事已经闹了有一段时间。

截至发稿前，黑猫投诉平台上针对蛋壳公寓投诉共计5417件。其中，1月底就已有用户发起集体投诉，表示“蛋壳并未约定支付房租”，并“接到蛋壳售后部门电话，被告知因疫情关系当季减少支付一个月房租”。

蛋壳官方提供的《2月份要求业主增加免租期的工作方案》指出，“为了应对本次疫情对公司经营造成的影响，公司现要求所有1月底和2月份支付租金的业主，在原有合同的基础上，自2月份开始额外给予公司一定期限的免租期”，全国范围内涉及业主数量超过7.2万。

针对租客，蛋壳发布了《致蛋壳公寓租客的一封信》，提到针对武汉无法返程的租客，计划返还一个月租金，其他城市租客结合实际情况返还。但蛋壳对返还租金的用途作了限制，可抵扣服务费、维修金、水电燃气费用、非分期月付租金以及续租首付款等。

值得注意的是，免租这件事蛋壳并没能做到双向，要求业主免租的同时蛋壳还在向租客收租。

这种情况在业主投诉中并不少见。例如，一业主在黑猫投诉平台上表示，蛋壳对免租期给出的理由是“小区限制返京人员入住，将为相关租客减免房租”。但业主咨询后发现，小区未曾有相关限制，蛋壳也并未对租客作出减免房租的承诺。

“业主、租客两头吃”，在各大网络投诉平台、社交媒体，相关的投诉声音仍在增加。据《中国经营报》报道，被深圳市住建局约谈之前，2月4日，北京市住建委、东城区住建委和区市场监管局就一起约谈了蛋壳公寓紫梧桐(北京)资产管理有限公司，蛋壳承诺将与业主协商，按合同支付租金。

陷入减租罗生门的同时，蛋壳还上线了新的续租优惠政策，疫情期间续租的租客在原有活动的基础上再返50%(武汉地区返100%)月租金作为疫情补贴。但实际上按照长租公寓行业的惯例来看，返现50%的租金实际上已经超过了行业的平均利润，甚至在某些黄金地段，公寓运营方会面临着租金倒贴的问题。此做法被业界解读意在通过续租优惠获得短暂的现金流，缓解一时压力的同时，也给租客、业主留下了隐患。

稍加总结，疫情之下，蛋壳的一系列“花式”操作可以归为开源和节流两大类。开源，鼓励租客续租;延发工资、未按合同支付租金、增加免租期等均为节流措施。为此背负骂名，并被监管部门请去喝茶，蛋壳是否有什么难言之隐?

难言之隐

一个月前，蛋壳公寓成功赴美上市。按照常理，此时的蛋壳应该“不差钱”，没必要把开源节流做得如此极端。但结合其自身经营状态以及当前的特殊背景会发现，蛋壳这么做其实是没有办法的办法。

首先，坚持走高速扩张之路，导致蛋壳一直欠缺稳健的现金流。

蛋壳公寓于2015年年初上线，当年年底公司运营数量为2434间。截至2019年第三季度末，公司运营公寓达到40.67万间。也就是说，不到4年时间，蛋壳公寓规模扩张达166倍，复合年均增长率达360%。

2018年，蛋壳公寓执行董事长沈博阳曾公开表示，盈利不是蛋壳当前最重要的事情，抓住时间窗口做大规模更加重要。与之对应，2019年蛋壳的扩张速度再次加快。年初以2亿美元收购杭州长租公寓品牌爱上租，新增苏州、无锡、西安、重庆四座运营城市，并于第四季度正式向SEC递交招股书。

伴随狂奔，盈利似乎也变得越来越不重要，蛋壳的亏损缺口越扩越大。招股书显示，2017年、2018和2019年前三季度，蛋壳净利润为-2.72亿元、-13.7亿元、-25.16亿元。现金流状况更加不容乐观，分别为-1.15亿元、-11.64亿元、-16.29亿元。蛋壳由此背上了“流血上市”的质疑。

疫情当前，木屋烧烤创始人隋政军把现金流比作“一个人的血液”，平时看似不重要，但困难时期一定现金为王。扩张因为疫情踩了急刹，失速的蛋壳此时最亟需也最欠缺的就是稳健的现金流。

其次，对租金贷模式高度依赖，进一步放大了蛋壳的经营风险。

招股书显示，2019年前三季度，通过租金贷模式获取的租金预付款占到了蛋壳租金收入的80%。2017年和2018年对应的比例更高，分别达到90%和88%。

有业内人士指出，这意味着蛋壳已经超前预支了大笔资金。而这笔预支资金正是蛋壳的收入支柱。招股书显示，蛋壳公司的收入主要由租金和服务费两大部分构成，盈利方式相对单一。

租客从第三方金融机构贷款，分期偿还房租，蛋壳则提前从金融机构获得长期租金。租金贷的模式利于蛋壳规模扩张，但也埋下了资金透支的隐患。去年长租公寓行业出现的一波“暴雷”就是教训，企业资金链断裂，无法向房东支付租金，租客被赶出之后还要继续偿还分期贷款。

“暴雷潮”之后，住建部等六部门发文整顿规范市场秩序，明确指出租金收入中租金贷金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

此外，蛋壳做得是长期的生意，经营节奏被疫情打乱。

长租公寓本身商业模式是经得起检验的，只不过，因为这是一门典型的长期生意，各玩家在具体经营过程中可能会因种种问题而崩盘。

根据招股书内容，蛋壳的长期规划中，技术能力的提升和收入的多元化是两大重点方向。技术可提高业务的智能化、自动化程度，降本提效的同时加速运转;探索增值服务，收入多元化是扭亏为盈的必经之路。

但是，长期能力和优势是基于前期的高投入，包括对房源、人员、数据等等方面的持续加注。蛋壳正处于重线下、重运营的打地基阶段，公司盈利能力远不及预期，疫情尚不确定何时能结束，为缓解经营压力，蛋壳选择对员工、业主和租客“下刀”。

出路在哪

蛋壳在此次疫情中暴露出的种种问题，外界很容易将锅甩给长租公寓行业。

但在笔者看来，国内的长租公寓在政策和资本的利好下，在经历过一轮洗牌后，已经进入新一轮的发展期，并不应与蛋壳划等号。

一方面是房地产行业发展的必然阶段，从2016年开始，国家对住房租赁企业的态度从鼓励变成支持，实施租售并举发展租赁市场。尤其2017年全国各地实施限购限贷政策后，进一步推动了租赁市场的发展，各种传统地产行业和有实力的创新企业也开始深入参与其中。

另一方面是去年上半年的“暴雷潮”之后，长租公寓行业正在处于价值回归阶段。根据同策研究院发布的一组数据，从2017年2月到2019年3月，已经有20多家长租公寓品牌消失，行业野蛮生长已经接近尾声，各行业玩家都开始进入到构建自身竞争壁垒的阶段。

只因蛋壳这一个体事件就给整个行业扣上“有问题”的帽子，显然是不合适的。

那么蛋壳应该怎么办?

招股书显示，2018年蛋壳公寓收入为26.75亿元，同比增长307%;2019年前三季度收入为50亿元，同比增长199%。

收入的增长与蛋壳运营的公寓数量直接挂钩。简单点说，租出去的房子变多了，租金收入更高了。

而与此同时，前面说到的租金贷问题也随之更加突出。讨论接下来的出路，蛋壳要做的第一点就是逐步摆脱对租金贷的依赖，回归健康的经营模式。

租金贷的主要用途是加速扩张，若从源头上切断，造成的后果定是扩张速度的放缓。现在受疫情影响，扩张行动本身也已受限。但相较于融资拿地，回归商业本身更为重要。蛋壳需尽可能保证目前手中的物业、资金正常循环，实现“慢慢来比较快”的效果，不依靠融资，先跑通商业模式才是第一需求。

第二点，从野蛮生长向精耕细作进阶，更多去深挖和精细化运营。

扩张步伐收缩，收入随之减少，所以蛋壳必须通过其他办法来稳住营收。根据蛋壳公布的数据，2019年前三季度，已租出公寓的平均月收入为2155元，同比减少11%;平均每间公寓的出租成本，同比降幅为6%。有分析称，“平均月收入下降速度超过成本下降速度，是蛋壳公寓在盈利方面的主要困境。”

增加收入，降低成本，一增一降靠的正是精耕细作。

参照国外市场，成立于1969年的ERQ是美国最大的长租公寓运营商，1991年上市之后ERQ经历一段时间的快速扩张，随后转向收缩战略。收缩初期，收入和利润双双下滑，而后由于租金上涨和运营能力提升，ERQ盈利大增。一方面，ERQ聚焦核心区域物业，优化资产组合;另一方面，ERQ提供多样的增值服务，覆盖租客整个租赁生命周期。