从小平台向自如等头部品牌蔓延,长租公寓企业难逃投诉、维权泥淖。自如与部分房东和租客的纠纷,在近日不断激化。广州、深圳等城市的租客和业主称收到了平台解约的消息。

自如对第一财经记者回应称,“受个别业主与深圳自如解约影响,相关房源无法继续出租,深圳自如方面只能与个别租客协商解约。与客户沟通解约的原因是自如与业主合同结束。”

今年7月,北京自如业主因自如要求降租金而引发外界持续关注。

受疫情冲击等多因素制约,今年以来长租公寓企业轻则发生维权投诉事件,重则出现平台卷款跑路等。对于国内租赁市场,有人唱好,有人唱衰,《2020中国青年租住生活蓝皮书》调查数据显示,有56%的城市租客更关注“大且好”的长租机构。对以年青房客为主的庞大租房群体来说,依然需要和租赁平台斗智斗勇。

突然解约

刘小玲(化名)租住的房子位于广州市海珠区,是一套四居室。

她于9月7日与自如正式签订了一年合同,9月11日正式搬入。前后租住仅一个月,她于10月10日接到自如的解约通知。

“事先并没有告知,也没有协商,临时通知我尽快搬走。”刘小玲说起这突如其来的逐客令事件,除了有些气愤,还感觉有点摸不着头绪。“虽然许诺会赔付一个月租金,但自如管家并没有给出明确的说辞,到最后直接不予回应。”

刘小玲向第一财经记者提供的房屋签订合同显示,起租日后房屋资产出租人强制收回标的房屋,甲方应该提前30个自然日通知乙方并同意支付乙方收回房屋当月一个月租金的违约金。

这并非个案。深圳的自如租客王小林(化名)近日也遭遇了类似事件。

王小林所在的微信群有四十多位近期“被解约”的租客。这些租客被通知搬离的理由无外乎“疫情原因导致自如经营亏损,属于不可抗力因素”、“客厅需要加隔间”、“房屋需要重新装修”、“业主急收回房屋”等。

部分“被退租”的租客获得了一个月赔偿,已属于其中的幸运儿。相较之下,另一部分“被退租”的租客并没有获得赔付违约金。

对于此次深圳出现的“被解约”事件,自如回应称,“受个别业主与深圳自如解约影响,相关房源无法继续出租,深圳自如方面只能与个别租客协商解约。”

也有部分临时“被解约”获得一个月赔偿的租客告诉第一财经记者,自如管家承诺的赔付一个月月租,同时如果在七天内搬到自如平台房子可以获得500元服务费优惠券加一次搬家服务。而实际中,服务费优惠券及搬家服务并没有兑现。

留意到所解约单间后续动向的刘小玲表示,“被解约”的月租1800元的单间随即上调了500元挂在出租平台上。而就此追问自如管家,对方并不予置评。

被调高价钱再度挂出,并不意味着房东们的日子就很好过。

近两个月来,陆续有多位业主爆料称,收到了自如要求降价20%~40%的通知。广州自如业主黄女士直言,“原本自如与业主签订的合同中有提及‘管理期内,甲乙双方协商一致,可以解除合同’,但自如单方面通知若业主不愿意降低租金,将解除签约合同,这让业主有种被强制解约的冒犯感。”

早在7月份,北京租赁市场就出现了自如要求业主降价并赔偿装修费以及家具折损费用的事件。个别房源的委托价格降幅接近30%,引发合同纠纷。

自如对此回应称,“目前确实极少数房屋,受疫情、商圈变化及城市规划等因素综合影响,呈现委托价格与租赁价格倒挂的趋势,为了与业主和客户实现长期的合作共赢,我们才与极个别房屋的业主展开适当降低委托租赁价格的协商。”

越来越“重”的租赁平台

相较往年,今年疫情出现后,北京、上海、杭州、武汉等长租公寓就频繁出现“租金涨幅近30%”,租金贷、打隔断、抬房租引发住建局约谈,小长租公寓平台卷款跑路等。

以深圳为例,仅10月以来,就接连出现小鹰公寓、城城找房、美居公寓爆雷事件。创下“最快爆雷”公寓纪录的美居公寓,从收房入住到引发业主租客维权,前后不到两个月。

此前前往美居公寓办公地深圳市南山区田厦国际中心维权的王先生等数名业主告诉第一财经记者,美居公寓出具三方解约协议,却丝毫不提对业主及租客违约金的处理条款,针对如此霸王条款,包括王先生在内的多位人士,均表示实在让人无法接受。

包括刘小玲在内的多名自如租客都表达了与王先生类似的感受。

由于长租公寓业主、托管公司、租客等相关方在基于事实租赁关系和委托关系理解角度的不同,围绕长租公寓爆雷,租客和业主各自承担的责任边界,在业内一直有争议。

实际执行中,各地的具体标准也存在差异。早前就有深圳住建局人士就长租公寓平台爆雷事件向第一财经记者言及这一管理痛点并直言,“长租公寓存在的结构性问题,业主和租客往往是弱势方。即便胜诉,实际中大多也难逃追偿周期长、利益关系复杂等问题。”平台的强势地位及较难预期的风险,业主和租客除了小心甄别平台,理性维权的被动应对举措,似乎很难找到合宜的解决方案。

回看长租公寓这几年的发展进程,自2014年“租售并举”制度获监管意志支持后,租赁市场快速发展。尤其是2018年前后,长租公寓企业更是将规模扩张用到极致,大肆跑马圈地。有自如管家人士直言,竞争激烈的2017年,长租公寓头部企业在核心城市不惜以高于中小平台40%左右的价钱去争抢房源。

自如高价拿房、标准化改造带来的“重成本”,有助于推高租金。但对应的另一面是,市场走向并不足以持续支撑这种增长预期。

以深圳为例,乐有家研究中心数据显示,2020年上半年,深圳租赁市场成交量环比及同比跌幅都超过了20%。北京、上海等租赁市场景气度甚至难敌深圳,在近一两年内处于整体下行态势。

究其根源,整个行业高收低租、短债长投的运作模式,需要借助规模扩张、租客扩张、租金上涨助推,才有望持续良性运作。但凡遭遇租赁市场下行,租金上涨无法持续、租客减少、房间空置率增多等,便会产生平台与业主、租客之间的利益博弈。这种博弈机制下,滋生出各种违法违规行为。

前景存分歧

与前几年站在政策风口,长租市场火热不同,近一年来,长租公寓企业屡陷投诉泥淖,盈利状况并不乐观。

已上市的长租公寓品牌,无一例外都在亏损。青客公寓2017~2019财年分别录得亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。同期,蛋壳公寓分别录得亏损2.7亿元、13.70亿元、34.37亿元。

今年受疫情冲击,房屋租赁市场受到较大冲击。贝壳研究院数据显示,租房平均成交周期骤升至70天以上,导致业主租金收入降低。另一方面,人力、物资等各项运营成本均在提升,尤其是占比最大的租金成本高于市场平均水平。

有头部租赁平台不愿透露姓名的负责人士告诉第一财经记者,前期收房时对于房源的评估价格较高,但是因为疫情及外部租赁环境变化,租金市场下行。该负责人士进一步介绍道,即便疫情过后,不少长租公寓企业旗下一些规模较小或者老旧的小区仍有很多房子租不出去,经营状况有受到影响。

外部可查询的信息显示,自如仅2015~2017年累计亏损近13亿元。对于最新的财务状况,自如向第一财经表示,“公司一直坚持稳健经营,虽然整体上会受到影响,但相比其他行业和企业,经营情况可控。”

言及这个重投入、长周期的产业的前景,有多位人士基于现有的长租公寓企业整体的表现,担忧投资回报率低,认为摊子铺得越大,财务窟窿越难堵住。

另有机构对于该行业持乐观预期,认为疫情令长租公寓彻底回归冷静期。自如方面也表示:“在租房时,用户开始注重选择更有实力的长租公寓,甚至多了个心眼,在找房之前还会先查一查公寓方的背景和运营情况。”