在人民网“领导留言板”上搜索“取消商品房预售”字样,会得到数十条相关结果。而其中大部分的事由,都与“烂尾房”“开发商跑路”有关。

2021年全国两会期间,全国政协委员周世虹提交提案,建议取消商品房预售制度,同时以套内建筑面积计价销售商品房,“商品房预售和以建筑面积计价销售的制度,总体上违反市场交易规律,对购房人显失公平”。

关于取消商品房预售制度的建议,已经不是第一次出现在全国两会之上。早在2005年,中国人民银行就曾在其出具的《中国房地产金融报告》中建议取消房屋预售制度,引起了广泛争论,次年2006年在全国两会上,33位全国人大代表联名建议取消商品房预售制度。

《国际金融报》记者了解到,周世虹曾在2018年的全国两会上提出过取消商品房预售制的提案。

“商品房预售制度已弊大于利,改商品房预售为现售已经水到渠成。”周世虹认为,目前我国房地产开发企业大多已经完成了资本积累,具备了较强的资金实力和市场竞争能力,金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式,商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。

关于商品房预售制度的讨论已经持续了十余年。那么,此刻取消商品房预售制度,真的可行吗?

何为“商品房预售制度”

商品房预售制度,也被叫做卖期房、卖楼花。消费者所购买的,只是图纸上的房屋,其所在的位置往往还只是一片待建的土地。

这一制度的诞生有其特定的历史原因。1953年香港住房严重不足,因此出现了“预售楼花”的做法,并鼓励人们分期付款购房,一时成为了香港房地产市场的一大特色,也促进了此后10年间当地房地产的快速发展。之后,这一制度延伸到东南亚地区,后又传入中国内地。

1994年,中国出台《城市房地产管理法》,在总结各地经验基础上,建立了预售许可制度,并对预售条件、监管作出了原则性规定。当时,我国城镇住房总量不足,商品房供不应求,加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。

虽然助推了地产行业的蓬勃发展,但业内人士认为,近年来开发商挪用、占用资金,项目烂尾,购房人无房可住等楼市积弊,与商品房预售制度有关。

周世虹表示,通过商品房预售制度,开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者。先预付房款后交房,不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本,还会导致开发商挪用、占用资金等风险。

针对商品房预售制的利弊,周世虹在建议中强调:商品房预售制度及以建筑面积计价存在的历史条件已不复存在。

周世虹举例,自2016年起,深圳、杭州、南京、苏州等已开始试点现房销售;2020年3月7日,海南省正式取消商品房预售,在全域实行现房销售。自2016年起,深圳、杭州、南京、苏州等已开始试点或探索现房销售,2018年7月江门市正式发布商品房现售管理办法征求意见稿,2020年3月7日海南省正式取消商品房预售,在全域实行现房销售。上述有关省市实行现房销售的试点经验已经为住建部门改革预售制度提供了借鉴,打下了坚实的基础。

专家:取消或导致房价上涨

针对取消商品房预售制的可行性与后果,《国际金融报》记者采访了相关房地产专家。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,预售制度下,在建房屋预先卖给购房人,开发商提前收回资金和利润,这是行业普遍奉行“高周转”的前提。开发商过分强调“高周转”导致了部分质量及安全事故。

李宇嘉告诉记者,这并不完全是期房制度的问题,而是监管的问题。因为目前对商品房的施工证批准预售,竣工交付,预售资金监管,都有严格的制度,按道理来讲,预售资金监管到位的话,商品房烂尾的问题就不会存在。基本凡是烂尾的,都是预售资金被挪用导致。房屋交付后产生的质量问题,和预售资金监管也有很大关系。不能因为烂尾的问题,就取消预售。房地产是资本密集型产业,如果地价还是那么高,融资成本还是那么高,房价还是那么高的话,开发商没有预售,周期会拉长,最终导致商品房供应减少,房价上涨。

中原地产首席分析师张大伟也强调了监管的重要性。

张大伟表示,目前来看,取消预售制可以试点,但不是完全取消的好时机。而是应该更多加强监管,加强惩罚机制,尤其针对房屋建设质量问题重罚,发挥出预售制的优点。如果一刀切,对购房者将不利。