今年上半年，济南住宅网签量大幅上涨。与量增相伴的是，前五个月房价累计环比上涨2.9%，整体呈现平稳态势。
值得一提的是，济南房地产市场的上涨不是整体性的，片区、房企、楼盘呈现分化，济南东部、南部区域房价涨幅明显，西部、北部区域表现平平。具体到楼盘，有的销售火爆，有的则开盘去化低，甚至有楼盘出现每平米四五千元的降价行为。
上半年济南楼市加速去化
6月开始呈现一定降温
2021年上半年济南楼市回暖，住宅整体完成了往年总销售量的约三分之二，前五个月房价累计环比上涨2.9%，价格呈现温和上涨态势。
济南市房地产业协会执行副会长李刚表示，在销售增长的同时，济南楼市也出现了分化，主要上涨区域在东部和南部，西部、北部热度有限;100-120平米面积段产品销售好，主要购买群体是刚需和刚改;市场呈现加速去化状态，但从6月开始出现一定降温。
“目前济南房价的涨幅比较温和，不像前几轮房地产市场那么活跃，也不像这一轮一些南方城市的大幅上涨，是一种姿态性的上涨。相比30%的网签量增长，2.9%的涨价是比较平缓的。” 合富辉煌(中国)山东公司副总经理、合富研究院高级分析师许传明说。
市场的快速去化，也让今年上半年楼市供应出现了阶段性供应偏紧，许传明表示，受去年疫情影响，济南市土地出让集中在下半年，导致今年上半年入市项目和供应量出现紧缺。李刚则表示，从今年5月开始，房企已经调整供应结构，东部楼盘已开始大量供应，下半年市场会比较稳定，库存充实，房源陆续上市，整体供需不成问题。
区域出现明显分化
东边南边销售好于西边北边
除了量增价稳，目前济南房产市场有点类似于股市行情，存在明显的板块分化。总体来看，济南东部、南部区域，销售良好，部分楼盘存在明显涨价行为。
比较明显的CBD区域，去年受疫情影响，房企销售压力大，区域有楼盘推出每平米低于 2万元的毛坯房。而今年上半年，随着区域楼盘销售进入尾声，价格全部涨到3万元以上，甚至有楼盘涨到3.5万元/平米。
另一个热点区域是新东站片区。前几年，新东站尤其是张马片区楼盘众多，价格战严重。随着各楼盘相继去化，片区供应减少，多数刚需盘涨到14000元/平米左右，个别楼盘改善产品甚至涨到18000元/平米以上。
与东部南部相比，西部北部市场房价没有明显上涨，部分还出现了降价。尤其是供应量比较集中的区域，比如药山片区、和谐片区，片区楼盘多供应大，存在竞争压力。
西部和谐片区最近两三年改善盘入市多，有保利天禧、绿城诚园、新城时光印象、中海汇德里、远洋万和府、远洋万和公馆、城投静悦府等多个改善盘，还有阳光100，片区供应集中，竞争激烈。
此外，西部药山片区也是如此，片区内中海学仕里、万科北宸之光、万科金色悦城新著、中梁云山河院、海信九麓府多楼盘在售， 也有三箭瑞景苑等尾盘，片区内供应量大。
分化下有楼盘涨价
有楼盘每平米降价四五千元
区域分化的同时，楼盘销售也冰火两重天。位于新东站片区的龙湖天曜，今年3月入市推出97-143平米的户型产品，由于定位刚需加刚改，符合主流人群需要，历时三个月多次加推，目前销售已近半。记者了解到，项目入市时14500元/平米起价，目前改善型房源已经涨至18000元/平米。
而位于雪山片区的雪山万科城，无疑是今年济南新上市的最大项目。主力面积为95-165平米的三室四室，产品跨度大，满足了多种购房需求，加上精装，比较受购房者欢迎，一期二期开盘销售数据都不错。
不过，在整体市场网签量大涨的情况下，也有楼盘长期销售不佳，降价，这跟开发商自身策略和及片区竞争都有关系。
位于和谐片区的新城时光印象，每平米已降价4000元。据悉，该项目年初开盘时每平22000元，今年4月推出特价房21000元/平米，目前有楼座售价已不到18000元/平米。据了解，此前新东站片区的新城香溢澜庭、唐冶片区的新城悦隽风华也都曾有大幅降价促销。
此外，药山片区内的三箭瑞景苑，近期推出单价12000元/平米的8层洋房，而之前该产品价格17000元/平米左右，每平米降价5000元。据悉，该楼盘入市已超五年。
楼市分化更显市场成熟
品质和性价比更吸引购房者
谈到济南楼市的分化，李刚表示，2016年3月到9月，济南楼市曾出现全面上涨，这种普涨的情况济南楼市基本不会再有了。从2017年开始，调控政策效果逐渐显现，房地产市场各楼盘和区域开始有分化。
“市场和楼盘销售如何，要看一个阶段内，项目周边有没有竞品。”李刚说，今年上半年，领秀城、龙湖天曜，阶段性销售比较好，它们共同的特点就是区域内竞品少，或者周边没有竞品;仁恒销售好，也是因为项目推盘速度慢，还有购房者对价格不敏感，对品质要求高;雪山片区、文旅城片区，主要是针对刚性需求，企业追求的是销售规模和速度，区域的涨价是试探性涨价，如果涨价影响到销售规模，就会放慢涨价速度，超级大盘仍需要巨量成交回款，开发商也会主动迎合市场需求。
“楼市的分化其实是楼市成熟的表现。”许传明说，去年开始济南部分高端改善楼市卖得很好，此外部分刚需楼盘也卖得很好。他认为，济南的楼市已经非常成熟，开发商成熟，消费者也成熟，大家知道什么产品是好的。“现实情况是开发商开发的产品，有的比较好，有的不够好，就会出现市场的优胜劣汰。”
他表示，高端改善盘卖得好是因为本身产品非常稀缺。“我认为高端改善楼盘需要经过三道筛，第一道是适合做高端改善的土地资源比较少，这个要看供地情况;第二道筛是开发企业水平也有不同，善于做高端改善产品的房企拿到地是随机的;第三道是市场行情的筛子，如果放在前两年市场下行的周期下，开发商拿到了好地也可能不敢做高端产品。”他表示，筛过三道筛，楼市好的高端改善盘并不多，但确实出现了几个楼盘，同时近几年想买高端改善楼盘的购房者也经过了多年的沉淀，这就可能出现供不应求的情况。
而同样出现开盘即基本卖完的刚需楼盘，背后也是因为市场确实存在不少刚需购房者。一些拿地早、成本低，房价一直不高的项目到了尾盘或后期，或者开发企业推盘速度放慢，使得片区内便宜房源变少，刚需客户可能会从此前的观望转为加快买房，归根结底是因为刚需购房者对房价非常敏感，追求的是性价比，略有上涨也会对他们的购房心理带来影响，释放了购房需求。(记者 刘万新)
营业执照公示信息