今年上半年,济南住宅网签量大幅上涨。与量增相伴的是,前五个月房价累计环比上涨2.9%,整体呈现稳态势。

值得一提的是,济南房地产市场的上涨不是整体的,片区、房企、楼盘呈现分化,济南东部、南部区域房价涨幅明显,西部、北部区域表现。具体到楼盘,有的销售火爆,有的则开盘去化低,甚至有楼盘出现每米四五千元的降价行为。

上半年济南楼市加速去化

6月开始呈现一定降温

2021年上半年济南楼市回暖,住宅整体完成了往年总销售量的约三分之二,前五个月房价累计环比上涨2.9%,价格呈现温和上涨态势。

济南市房地产业协会执行副会长李刚表示,在销售增长的同时,济南楼市也出现了分化,主要上涨区域在东部和南部,西部、北部热度有限;100-120米面积段产品销售好,主要购买群体是刚需和刚改;市场呈现加速去化状态,但从6月开始出现一定降温。

“目前济南房价的涨幅比较温和,不像前几轮房地产市场那么活跃,也不像这一轮一些南方城市的大幅上涨,是一种姿态的上涨。相比30%的网签量增长,2.9%的涨价是比较缓的。” 合富辉煌(中国)山东公司副总经理、合富研究院高级分析师许传明说。

市场的快速去化,也让今年上半年楼市供应出现了阶段供应偏紧,许传明表示,受去年疫情影响,济南市土地出让集中在下半年,导致今年上半年入市项目和供应量出现紧缺。李刚则表示,从今年5月开始,房企已经调整供应结构,东部楼盘已开始大量供应,下半年市场会比较稳定,库存充实,房源陆续上市,整体供需不成问题。

区域出现明显分化

东边南边销售好于西边北边

除了量增价稳,目前济南房产市场有点类似于股市行情,存在明显的板块分化。总体来看,济南东部、南部区域,销售良好,部分楼盘存在明显涨价行为。

比较明显的CBD区域,去年受疫情影响,房企销售压力大,区域有楼盘推出每米低于 2万元的毛坯房。而今年上半年,随着区域楼盘销售进入尾声,价格全部涨到3万元以上,甚至有楼盘涨到3.5万元/米。

另一个热点区域是新东站片区。前几年,新东站尤其是张马片区楼盘众多,价格战严重。随着各楼盘相继去化,片区供应减少,多数刚需盘涨到14000元/米左右,个别楼盘改善产品甚至涨到18000元/米以上。

与东部南部相比,西部北部市场房价没有明显上涨,部分还出现了降价。尤其是供应量比较集中的区域,比如药山片区、和谐片区,片区楼盘多供应大,存在竞争压力。

西部和谐片区最两三年改善盘入市多,有保利天禧、绿城诚园、新城时光印象、中海汇德里、远洋万和府、远洋万和公馆、城投静悦府等多个改善盘,还有阳光100,片区供应集中,竞争激烈。

此外,西部药山片区也是如此,片区内中海学仕里、万科北宸之光、万科金色悦城新著、中梁云山河院、海信九麓府多楼盘在售, 也有三箭瑞景苑等尾盘,片区内供应量大。

分化下有楼盘涨价

有楼盘每米降价四五千元

区域分化的同时,楼盘销售也冰火两重天。位于新东站片区的龙湖天曜,今年3月入市推出97-143米的户型产品,由于定位刚需加刚改,符合主流人群需要,历时三个月多次加推,目前销售已半。记者了解到,项目入市时14500元/米起价,目前改善型房源已经涨至18000元/米。

而位于雪山片区的雪山万科城,无疑是今年济南新上市的最大项目。主力面积为95-165米的三室四室,产品跨度大,满足了多种购房需求,加上精装,比较受购房者欢迎,一期二期开盘销售数据都不错。

不过,在整体市场网签量大涨的情况下,也有楼盘长期销售不佳,降价,这跟开发商自身策略和及片区竞争都有关系。

位于和谐片区的新城时光印象,每米已降价4000元。据悉,该项目年初开盘时每22000元,今年4月推出特价房21000元/米,目前有楼座售价已不到18000元/米。据了解,此前新东站片区的新城香溢澜庭、唐冶片区的新城悦隽风华也都曾有大幅降价促销。

此外,药山片区内的三箭瑞景苑,期推出单价12000元/米的8层洋房,而之前该产品价格17000元/米左右,每米降价5000元。据悉,该楼盘入市已超五年。

楼市分化更显市场成熟

品质和价比更吸引购房者

谈到济南楼市的分化,李刚表示,2016年3月到9月,济南楼市曾出现全面上涨,这种普涨的情况济南楼市基本不会再有了。从2017年开始,调控政策效果逐渐显现,房地产市场各楼盘和区域开始有分化。

“市场和楼盘销售如何,要看一个阶段内,项目周边有没有竞品。”李刚说,今年上半年,领秀城、龙湖天曜,阶段销售比较好,它们共同的特点就是区域内竞品少,或者周边没有竞品;仁恒销售好,也是因为项目推盘速度慢,还有购房者对价格不敏感,对品质要求高;雪山片区、文旅城片区,主要是针对刚需求,企业追求的是销售规模和速度,区域的涨价是试探涨价,如果涨价影响到销售规模,就会放慢涨价速度,超级大盘仍需要巨量成交回款,开发商也会主动迎合市场需求。

“楼市的分化其实是楼市成熟的表现。”许传明说,去年开始济南部分高端改善楼市卖得很好,此外部分刚需楼盘也卖得很好。他认为,济南的楼市已经非常成熟,开发商成熟,消费者也成熟,大家知道什么产品是好的。“现实情况是开发商开发的产品,有的比较好,有的不够好,就会出现市场的优胜劣汰。”

他表示,高端改善盘卖得好是因为本身产品非常稀缺。“我认为高端改善楼盘需要经过三道筛,第一道是适合做高端改善的土地资源比较少,这个要看供地情况;第二道筛是开发企业水也有不同,善于做高端改善产品的房企拿到地是随机的;第三道是市场行情的筛子,如果放在前两年市场下行的周期下,开发商拿到了好地也可能不敢做高端产品。”他表示,筛过三道筛,楼市好的高端改善盘并不多,但确实出现了几个楼盘,同时几年想买高端改善楼盘的购房者也经过了多年的沉淀,这就可能出现供不应求的情况。

而同样出现开盘即基本卖完的刚需楼盘,背后也是因为市场确实存在不少刚需购房者。一些拿地早、成本低,房价一直不高的项目到了尾盘或后期,或者开发企业推盘速度放慢,使得片区内便宜房源变少,刚需客户可能会从此前的观望转为加快买房,归根结底是因为刚需购房者对房价非常敏感,追求的是价比,略有上涨也会对他们的购房心理带来影响,释放了购房需求。(记者 刘万新)