2019年，不知道有多少小伙伴买了云南地州的房子?

那么你们买的房子是涨是跌呢?地州楼市在过去一年究竟如何，2020年又将如何?搜狐焦点昆明站今天来给大家分析分析!

近日，《证券时报》旗下新媒体平台、大数据供应商数据宝发布了《2019年320个城市房价排行榜》(房价为二手房价)，根据这份榜单不难发现，云南地州中，仅有西双版纳和普洱两个城市房价出现不同程度的下跌，其他城市确实是有明显上涨。

为什么跌得那么惨?

云南地州14个城市中，2019年仅有西双版纳和普洱二手房价同比2018年下降，其中，西双版纳以8109元/㎡的房价同比下降12.24%，下降幅度排名全国第二，仅次于三亚。

(图源数据宝《2019年320个城市房价排行榜》)

而普洱二手房价则同比2018年下降0.3%，下降幅度较小。

追溯历史来看，西双版纳景洪的房价从2017年8月开始飙升，从4000元/㎡开始上涨，短短三个月的时间就接近翻倍。版纳房价的快速上涨，与海南的限购有着莫大的关系，文旅产业大肆发展，热钱涌入，品牌地产进驻，房价推高。

面对这一波大涨，政策层面也是动作频频。

2018年6月份版纳高房价、炒房乱象被央视新闻曝光，短时间内版纳、昆明、大理、普洱四城相继出台相关调控政策。其中，6月6日西双版纳景洪市政府出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，首要核心内容便是限售。6月28日，西双版纳调控政策升级，一个月内政策连番出台，可见那段时间的版纳究竟有多火。

(图源网络)

对于此次房价出现下跌的普洱，与版纳的情况比较类似。同样是房价短时间内上涨，后出台了调控政策。

而版纳和普洱房价的下跌也并不是突然，从2019年年初就有端倪。

据诸葛找房市场研究员姜国君表示，西双版纳2019年房价下跌比较严重，主要是前期过度开发、过度消耗市场购买力导致房价虚高，再加上全国楼市持续遇冷，西双版纳仅凭单一的旅游优势难以使楼市保持高温，故而房价调头下行。

而普洱与西双版纳的楼市表现趋同，受所处地理位置的影响也比较大，两个城市都不具备辐射周边州市的条件，本地有限的人口是难以支撑市场的。

至于以旅游、气候等噱头吸引外省购房者方面，这类购买力并不稳定，会随风向而变化，2019年昆明市场备受外来购房者青睐，对比之下西双版纳、普洱等城市就显得有些无力了。

这么来看，两个城市房价下行其实是有迹可循的，各方面都有影响。

十余个城市仍在上涨

一方面是跌，而另一方面就是涨。

云南的其余地州，房价在2019年都出现了不同程度的上涨，除去丽江、昭通、文山、临沧和保山外，其余城市涨幅均在10%以上。

(图源数据宝《2019年320个城市房价排行榜》)

其中，迪庆、德宏以31.08%和27.72%的同比涨幅排在2019年全国各城市涨幅榜的第2位和第4位。

此外，迪庆2019年的房价涨幅比2018年排名上升65位，成为全国房价名次上升幅度最大的城市。德宏的上升幅度第二，上升62位，房价涨幅令人惊叹。

(图源数据宝《2019年320个城市房价排行榜》)

为什么这两个不怎么火的城市会在2019年出现那么大的涨幅?

姜国君表示，迪庆、德宏房价涨幅较大原因是多方面的。这类市场体量较小的城市往往容易引发较大波动，市场受到利好刺激时涨幅可观，若遭遇利空打压时跌幅也将不小，其风险比大体量市场要高得多。

迪庆房价上涨超过30%后达到5631元/㎡，说明之前房价绝对值较低，当价格有所上行后相关指数得以迅速扩大，再加上作为旅游热点城市也容易被带入利好因素引发涨价。

德宏本身有口岸优势，再加上2019年被确定为中国(云南)自贸区德宏片区，同时暖冬气候对北方候鸟购房群体也有一定的吸引力，多种效应叠加使房价出现了较快增长。

可以这么理解，在2019年两个城市都被大环境和政策带动了起来，但由于城市量级较小，其实楼市持续“高温”不退的情况也是不太可能的。如果云南市场环境出现下行，这样的城市也容易随之下跌。

大理涨幅可不低!

和版纳、普洱差不多同一时间出台调控政策的大理，2019年的二手房价仍然呈现了较为明显的上涨趋势。以13352元/㎡的房价仅次于昆明成为云南省房价第二的城市，同比2018年上涨了10.46%。

其实，细细研究之前大理出台的调控政策，并没有实行限购、限售这类较为严格的政策，仅仅只是一个不关痛痒的“限价”。

而大理的房地产属性也与版纳和普洱不同，大理本地的刚需群体较多，推动销售，而区位、交通(主要是高铁)、气候等优势也辐射着滇西和滇西北地区。

姜国君认为，2019年大理房价涨幅较大是延续了此前市场高热的惯性，加上保护洱海使部分项目开发受到限制，市场新增供应有所放缓，供需关系的变化也促使了价格上涨。

不过，有一点是需要注意的，大理的房价出现过几番领涨云南，一度赶超省会昆明，甚至领涨全国，未来调控在所难免。

同时，各类基建、配套也确实不如昆明，投资风险可不小。

谨防地州房价变化

据《中国住房发展报告(2019—2020)》预测，2020年楼市总体继续处于稳中有降通道，城市分化可能持续凸显，总体市场继续保持降温通道，不会出现剧烈的波动。未来的房价走向主要还是看政策的引导，房价不会大涨，也不会大跌，而是会持续保持稳定。

“稳”字是必须贯彻落实的。

姜国君表示，2020年三四线城市的楼市压力仍将增大，地域间、城市间的分化还会加剧，但对于云南这样多个州市具有旅游热点和较旺人气的省份来说，相关市场风险要小得多。

就目前的情况看，楼市整体下行趋势明显，一个城市单方面的优势已难以支撑楼市获得好的发展，需多重优势叠加方能稳步前行。

例如昆明，在全省拥有人口、重大战略规划、旅游及气候等多重优势叠加下，对楼市的支撑力自然更强。

放大了来说，云南这几年主打“文旅”、“康养”，但是不是所有城市都适合发展这些产业，有这类投资意愿的小伙伴们还是多对比气候、配套、政策倾斜、项目成功点这些方面。

因此，购房置业时应考虑方方面面的因素，尤其是对于云南地州城市的置业，更应该多方面考虑，谨防那些房价上涨过快，且没有什么实质性产业支撑的城市。

关键词： 云南地州 房价