作为广州三旧改造的三大明星项目之一，广船地块于1月19日公开竞拍，以此掀开了今年广州土地大戏之序幕。

广船地块历经56轮竞价，中海、保利、万科等7家实力房企激烈角逐后，最终由中信泰富+广船联合体，以总价81.96亿元+25%自持商业商务建面的双重条件成交，折合楼面价约37216元/平，溢价率达45%。

本次成交的广船一期地块，为广船旧改区域第一次公开出让土地，起拍楼面价约25666元/平，设置封顶楼面价为37216元/平。占地面积超12万平，计容建面超22万平，地块用途涵盖居住、商务兼容商业用地，共分为12小地块。根据地块出让条件，竞得人除了需要配建中小学用地之外，还需要承担鹤园小区微改造的实施责任。此外，竞得人需要自持商业办公物业的30%，自持年限为5年。

事实上，该地块落入中信泰富+广船联合体似早有迹可循。

一方面，广船地块的使用权人为广船船业，广船国际则是原广船地块的拥有人。根据广州三旧改造系列政策，旧厂老东家拿地一般有60%左右的地价返还优势。

另一方面， 广船国际与中信泰富在围绕该地块及更早之前的地产开发业务上早有交集。早在2017年9月，广船国际母公司中船防务(600685.SH)与广州市荔湾区政府、中信泰富(中国)投资有限公司，在广州签署了《荔湾区广船地块央企总部集聚区战略合作备忘录》，三方表示将尽快启动广船地块改造。根据规划，广船地块自行改造部分，拟建设中信泰富华南总部、中船南方总部、荔湾国际科创中心、智慧海洋科技大厦等央企总部集聚区。

资料显示，上海陆家嘴滨江金融城项目，便是由中信泰富和中船集团合作共同开发。而未来的广船地块建设，将对标上海陆家嘴金融城。由具有类似项目操盘经验的中信泰富来联合竞拍不失为明智之举。

即便如此，广船旧改区域作为广州市区范围内难得的临江地块，依旧是其余开发商垂涎的一块肥肉。因此，中海、保利、万科、龙光、华发、平安不动产均积极参与该地块竞拍，且受访人士认为该地块本身条件极佳。

“这块地的楼面价才3.7万元/平，区位、交通等毫不逊色于广钢地块。按照广钢地块五万元左右的楼面售价来算，这块地只要收入囊中稳赚不赔。”平安不动产一位前来围观的刘姓人士向第一财经记者坦言，前来竞拍前已大概预料到“地主”广船绝不对轻易让出这块“肥肉”，现场竞拍结果并没有超出预料，但还是想竭力争取。

广船板块属于旧改项目。虽然旧改等城市更新项目存在耗时长、资金要求高等，但相比“招拍挂”，旧改的毛利率较高，广州旧改毛利约为40%。同时，作为比肩广钢、广纸的广州三旧改造的三大明星项目之一，广船地块紧邻珠江，集合了水、路、铁交通资源，又是广佛地铁线交汇的交通枢纽区位特色显著。尤其是在近年，政府对广州三旧改造的三大明星项目重新定位为“海珠西引擎、广佛活力港”，荔湾芳村片区产城融合进程加快推进，宅地供应，越来越少。房企想要获得项目，最核心的渠道只剩旧改。

值得一提的是，因为基础地价大幅提升，作为使用权人，广船船业拟与广船国际签订《广船国际荔湾厂区收储地块一补偿协议》，以更好推进广船地块开发等工作。

广船船业同意，按照广船地块39.37万平方米的面积，依据现行地价补差3625元/平方米的标准，向广船国际支付地块补偿费用，合计含税金额14.27亿元。其中50%在2019年年内支付，另外50%于广船船业在一期土地挂牌出让后收到财政土地款后三个月内支付。

鉴于广船地块体量较大，其成交总价也高于过去一年所出让的所有地块。2019年广州年度总价最高的南沙2019NJY-2地块，被星河控股以总价667870万元拿下，折合楼面价10291元/㎡，地块涉及东湾村旧村改造。此番广船一期地块总价贵出15.1亿。

不过，高总价只是个案，并不代表市场回暖。广东中原地产项目部总经理黄韬直言，该地块本身的特殊性并不足以代表广州土拍市场整体趋势：“主要是该地块质优且楼面最高价3.7万元，远低于周边地块;另一方面，‘地主’广船参与竞拍也乐得抬高价钱，可获得对应六成左右的地价返还。”

关键词： 广船地块 中信泰富