2020年春节，受新冠肺炎疫情影响，全国多地关闭售楼处和中介门店，暂停网签和工地施工。楼市按下暂停键后，许多人的购房、换房、卖房计划也被打乱。
为更全面、深入地了解住房消费者的心理变化，贝壳研究院、和讯网、90度地产联合发起了“疫情下的住房消费者预期调查”。从来自全国各地的用户问卷反馈中，我们注意到了这四个也许会对楼市产生重要影响的信号。
信号一
房价预期小幅下跌为主
买房意愿与持有现金持平
所有人都在关心，疫情何时能够结束?调查显示，47.26%的受访者预期比较乐观，认为两个月内能打赢这场“防疫战”。40.36%的受访者较为谨慎，认为疫情要到5月甚至更晚的时间才能结束。2020年，楼市“小阳春”大概率不会出现，一线和强二线的市场恢复相对能快一些，三四线的楼市调整则需要更多的时间。
图：消费者对疫情结束时间的判断
疫情过后，房价的走势将会如何?调查显示，超过半数的受访者认为房价会下行，还有27.6%的受访者认为房价会保持稳定。去年年底，部分城市的新房库存上升，去化是一大难题。以北京为例，截止目前，北京新房(普通住宅+自住型商品房+别墅)尚有9.6万套待售房源。在疫情影响和开发商快速回笼资金的压力下，降价促销有可能成为大概率事件。近日，恒大“网上购房”75折优惠各种刷屏，已经打响了“降价促销第一枪”。
图：消费者对后期房价的预判分布
疫情结束，消费者的投资渠道会发生什么变化?从这次调查的结果来看，消费者对持有现金表现出了较为强烈的意愿，买房意愿占比也不低。两者占比均为36%，基本持平。可见有钱和有房，只要占一样，对抗不确定风险的信心就能显著提升。
图：疫情后消费者消费意愿分布
此外，我们还注意到，有买房和换房计划的人在疫情后买房意愿相对更强，占比分别是51%和43.9%。可见，疫情并不是减少了购房需求，而是将购房需求延后了。随着疫情被逐步控制，预计市场也将逐渐复苏。
图：不同消费计划群体疫情后的消费意愿分布
信号二
买房需求虽迟但到
大城市、大房子、好物业更受偏爱
如前所述，疫情对住房消费的影响，主要是需求延迟。消费者的购房愿意，受疫情影响并不大。在本次调查中，仅有8.5%的受访者表示受疫情影响取消买房计划，绝大部分有购房计划的消费者只是推迟或观望。
图：疫情对消费者购房计划的影响
消费者的购房计划会延迟多久?调查显示，推迟时间普遍不超过半年。近4成消费者购房计划仅推迟1-3个月，推迟时间在6个月以内的，累计占比达67.8%。
图：消费者购房计划推迟时间分布
除了购房计划的延迟，本次疫情还将改写购房者的消费观。调查显示，疫情过后，消费者购房意愿将进一步向大城市、大房子和好物业倾斜。
■资源集中的大城市仍是多数人的购房首选。疫情之下，消费者会更关注物业、医疗等资源。但从基本面来看，好的资源主要还是集中在大城市。因此，在人群密度较低的郊区、老家以及大城市之间，超过半数的受访者还是选择了在资源集中的大城市购房。
图：疫情后消费者购房意愿分布
■ 全民宅家，加深了对大户型的渴求。本次疫情导致了长时间的全民隔离，不少人在家办公，明显感受到房屋空间不够用。家庭成员越多，对独立空间的需求也就越强。本次调查中，41.6%的受访者表示疫情后更想购买大户型，以便和父母孩子一起居住。
图：疫情后消费者购房意愿分布
■最愿为好物业买单，物业服务靠软实力胜出。调查显示，63.3%的受访者表示更愿意为高品质的物业付费，比例高于医疗配套、交通条件等。如果说非典触发了第一次居住消费偏好变化，即通风透气的板楼成为好社区的重要标准，那么新冠或将触发第二次居住消费偏好变化，即“好社区”从硬件设施的完备度转向软性的社区服务。
图：消费者购房付费意愿
信号三
73.7%受访者暂缓卖房
业主还贷压力与降价意愿挂钩
疫情过后，业主还卖不卖房?在有卖房计划的受访者中，73.7%的人表示因市场不明朗要暂缓卖房计划。因为想换取现金和担心房价下跌而卖房的比例并不高，分别为11.4%和14.9%。这种情况预示着未来疫情结束之后，市场不会迎来供给的井喷，不会出现大量抛售的情况。
图：疫情对消费者卖房计划的影响分布
对于开发商降价促销的活动，业主的态度也比较强硬，愿意跟随降价的比例仅为29.7%，33%的业主维持原报价，更多的业主选择暂时不卖。可见，二手房业主对于卖房的迫切性比开发商低多了。
图：疫情对消费者卖房计划的影响分布
但对于部分还贷压力较大的业主来说，降价出售也是可以接受的。在受访者中，少数业主月供收入比超出了合理范围，预期差加上现金流需求高，降价出售意愿相对较强。月供收入比在70%及以上的业主中，近一半的业主愿意降价出售。
图：受访业主的月供收入比分布图：不同月供收入比的业主的卖房计划分布
在二手房市场中，还有一个特殊的群体——换房者。他们既是供应方，也是消费者。对于居住条件的改善，也有更高的期许。尽管疫情对市场有一定影响，他们依然更愿意为更大的户型、更低密度的社区和更优质的物业服务买单。
综合来看，二手房市场在疫情冲击下的稳定性相对较强，二手业主的韧性也比较高。大部分业主会因为市场不明朗而暂停挂牌，不会出现大量降价抛售的情况。当然，我们也要关注疫情持续时间对居民还贷压力的影响。
信号四
看房场景线上迁移
线上买房全面实现尚需时日
疫情导致线下交易无法实现，不少开发商和房地产媒体平台开始投入线上售楼处，直播卖房正在兴起。对于这一新生事物，消费者愿意买单吗?
本次调查结果显示，60%的受访者不会在线上购房，但会在线上查看房源信息、咨询购房事宜。虽然购买决策短期内仍难以由线下转至线上，但越来越多的交易场景开始由线下向线上迁移，比如VR带看和线上协商等。
另外，有29.2%的受访者表示愿意在线上买房，线上购房已经开始被部分人所接受。贝壳研究院认为，房屋交易线上化已成为不可逆的趋势，此次疫情正在加速这一趋势的发展。
图：消费者对于互联网购买房屋的意愿
未来，在房屋交易场景中，线上和线下的分工会越来越明确。线上主要解决信息匹配的问题，通过更加及时、丰富的信息提高信息的透明度，让消费者有更多选择。线下经纪人则专注于实地带看等高品质的服务。
贝壳研究院认为，此次疫情对于行业是一次倒逼的机会，真正线上买房需要完善的数据基础设施，需要完善的法律监管体系，也需要专业分工的服务者。随着政府电子政务的推进、新房与二手房信息平台的建设，互联网技术会彻底改变买房这件事。
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