成交创历史新低房价却涨了?楼市走势越来越矛盾了

来源:星空财富BJ 2020-03-10 11:47:10

一边是线下交易几近冻结,多个城市爆出0成交;

另一边却是房价上涨和一部分开发商发布依然上涨的销售数据;

一边是疯狂的打折促销、哭穷求助;

另一边地产商们却在各个城市高价“抢地”。

最近的楼市可真的是越来越矛盾了!不知道大家什么感觉,反正小白菜是有那么点懵~~

另外值得注意的还有政策面,部分地区对楼市和房企的“双标”是越来越明显了!

一、2月成交创历史新低房价却涨了?

最近全国楼市到底惨不惨,答案是“必须的!”

根据克而瑞监测的27个重点城市中,2月整体成交仅240万平方米,环比降幅高达83%,同比下降77%,创有史以来最大跌幅。北上广深4个一线城市总成交仅29万平方米,环比下跌82%,同比下降73%,其中广州跌幅最大。

其中,武汉、宁波、重庆,2月新房0成交;而武汉、无锡、杭州,的二手房也是0成交。当然,武汉是最惨的,2月份一套成交都没有!

但是在这样的成交数据之下,多家机构却发布数据称2月房价上涨了!!

纳尼,小白菜真的是怀疑自己是不是看错了~~~

关于这个房价数据,小白菜觉得大家还是要冷静了去看。

大部分机构发布的数据都是网签数据,而网签数据是严重滞后的。2月份的数据基本都是疫情前的实际成交,所以即使这些机构如实反应了市场数据,也只是滞后的市场数据。大家还是不要过于在意。

二、房企都在“假装”卖房?

除了房价数据,部分房企的销售数据也要小心!跌幅不大的数据基本都是假的!

至于涨的,比如中国恒大2月“逆势”实现全口径销售额470亿元,同比大涨118%。算了,小白菜不想把话说得太明白了!

根据开头我们看到的各大城市的成交数据,我们应该不会怀疑2月份对于房企来说就是个寒冬。不过个别龙头企业重新定义了成交,将预定算成签约,获得了一些签约,让数据看起来好像还不错。

还是拿恒大来举例,除了被炒得热火朝天的“七五折”以外,恒大还全面实施“网上卖房”。恒大2月份网上累计认购9.9万套,房屋总价值1026.7亿元。3月份,还将降低认购门槛,客户交纳2000元即可网上认购一套房。也正是在这样的操作之下,恒大2月份的成交同比大涨118%,但这些网上认购有多少会转化为真实销售,我们就不得而知了。

开发商们“不择手段”的要把数据做的漂亮为的就是钱!业绩数据直接影响着股价、评级,还有融资。比如最近各个机构对恒大股票多数维持“买入”评级,这就是他营销策略的最终目的。此外,从2月地产股涨跌榜来看,100家上市房企有76只地产股股价上涨的。

所以说,房企们的营销不见得是为了真的卖出房子,更多地是为了保持现金的充足,为进一步融资做好铺垫。

三、房企没钱还疯狂买地?

自从疫情之后,大家对房企的担心提到了新的高度,都开始可怜他们。但是与之形成鲜明对比的就是,喊着“没钱”的他们却在疯狂的买地!!!

头部房企在一、二线城市土地市场表现抢眼。今年1~2月,TOP 3房企拿地总金额较2019年同期增长19.8%、TOP 50房企同比增长28%。2月单月,TOP 50房企拿地总额1731亿元,环比增长14.7%;Top100房企拿地总额1984亿元,同比增长7.2%,环比下降21.6%。

在拿地金额方面,今年前两个月,香港置地、绿城中国和华润置地摘得三甲。香港置地以318亿元居首;绿城中国以268亿元居于第二,拿地势头猛进;华润置地以140亿元位居第三。

当然,这也不是说房企真的不缺钱,但是因为各种扶持政策,1-2月房企的融资非常活跃,已经一定程度上缓解了这种资金饥渴。

中国指数研究院发布的数据显示,1-2月份,房企海外债、信用债以及资产证券化融资金额为2713.4亿元。其中,1-2月份海外债融资1540.9亿元,同比增长3.9%。

四、政策要救的可不是楼市

疫情发生后,全国各地都在出台楼市的扶持政策。降低融资成本、减免相关费用、松绑限售、预售等政策纷纷出台。

但是最后有几个地方的政策发生了一些不一样的信号!

首先是广州和驻马店,松绑政策发生了朝令夕改!

广州在发布了“48条”措施后做了更新,删除原文件中“广州公寓、商铺等商办项目不再限定最小分割单元,不再限定销售对象”内容。新版措施提出,优化完善商品房预售款监管,允许房地产开发经营企业凭商业银行现金保函,申请划拨商品房预售款专用账户资金。

河南驻马店撤回降房贷首付等17条稳楼市措施,目前该市房地产政策按原政策执行。此前河南省政府约谈驻马店市政府主要负责人,要求坚持“房住不炒”,落实主体责任。

这个事表明,楼市现在依旧处于严防死守的状态,缓解开发商的现金压力是可以的,但放松调控是绝对不可以的。

地方政府也是通过各种手段在逐渐试探政策的底线,降低首付比例,放松商住限购,一点一点往前推,但是媒体门对这个事还是非常敏感,一旦有放松调控的政策出台,必然是穷追猛打,极具话题性,而政策上也高度重视,基本都是第二天就被闷杀,这种事发生过多少回了,小白菜都数不过来了。

除去朝令夕改以外,海南还突然发布了一份超级严格的收紧政策!

3月7日,海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女),停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

这个通知包含三个楼市调控政策:

1、本地居民家庭限购两套住房。对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女),停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

官方的解读说,这条政策的目的是——为进一步遏制投机炒房行为,回归住房民生和居住属性,同时为防止占用过多社会公共资源,为自贸港建设提供充分的空间要素保障。

2、推出“安居型商品住房”。主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售,限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件,采取政府主导、市场化运作方式建设,是具有政策保障性质的商品住房。

3、改革商品住房预售制度,自文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。

海南出台“三大招”,对房地产行业构成了短期利空,堪称严厉。自2018年4月,中央宣布将在海南全岛建设自贸区、自由港后,海南楼市调控全面收紧。比如在海口三亚,非户籍人口的限购条件跟一线城市拉平,都需要5年社保。而且,还搭配了比北上广深更严厉的“高首付+限售”政策。

但在户籍人口购房上,海南一直比较宽松。一个户籍家庭在海南本地购房,在套数上不受限制,只是从第三套开始不能贷款。这次“楼市新政”,堵上了这个“最后的漏洞”。

标签:楼市成交房价矛盾

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