房贷利率进行定价基准转换 房贷一族请收好

来源:小钱说金融 2020-07-02 15:05:06

2月29日,工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、招商银行和兴业银行等陆续发布公告,宣布从3月1日起,正式开始存量浮动利率贷款定价基准转换工作。接下来,将会有越来越多银行加入。

这意味着,跟房贷一族息息相关的"利率换锚"工作,已经全面拉开了大幕。为了帮助大家更好地理解相关政策,并进行有效决策,我梳理、总结了大家关心的5个问题,并进行了解答。

1、 我的房贷利率需要转吗?

俗话说:"事不关己,高高挂起。"大家首先需要搞清楚,这事跟自己有没有关系。通过了解以下3点,就可以进行判断了。

只有房款利率挂钩贷款基准利率的借款人,才需要进行转换。

比如说,有些朋友前不久刚买房,2019年10月8日以后才签订贷款合同。在这种情况下,房贷利率已经挂钩了贷款市场报价利率(LPR),那就不需要进行转换了。这一点,可以通过查看贷款合同进行确定。

只有房贷到期时间在2020年12月31日以后的借款人,才有必要进行转换。

转换时,房贷利率保持不变。转换后,最早也要到2021年1月1日,才会根据2020年12月份的LPR调整房贷利率。如果房贷在2020年12月31日(含)前就到期了,转跟不转没两样,所以也就没必要进行转换了。

只有住房商业贷款的借款人,才需要进行转换,公积金贷款不在转换范围内。

以我自己为例,我买房时申请的是组合贷款,商业贷款去年已经还完了,只剩下了公积金贷款。这次,房贷利率定价基准转换,就跟我没啥关系了。

2、 怎么转更划算?

如果你的房贷里有商业贷款,房贷利率挂钩的是贷款基准利率,到期时间也在2020年12月31日以后,那么这次就需要做出2个选择:

第一个选择:选择转成固定利率,或是转成LPR加点形式的浮动利率。

怎么选择呢?去年,我曾专门写过一篇长文详细分析过这个问题,感兴趣的朋友可以点击文末链接去看看。

我的建议是:转成LPR加点形式的浮动利率。下面,我来解释一下决策的关键点、思路和逻辑。

决策的关键点有3个:一是未来LPR的走势;二是房贷剩余期限的长短;三是随着时间的推移,房贷本金不断减少这一基本规律。

关于未来LPR的走势,短期来说,LPR将呈下行趋势,这一点大家都有共识。

2019年8月份中国人民银行改革和完善贷款市场报价利率形成机制、推出新的LPR以来,LPR已经降了2次。接下来,预计LPR还会继续下行。

但是,长期来说,不确定性则非常大。特别是房贷期限最长达30年,在这么长的时间范围内,LPR的走势无法预测。

那么,在LPR短期呈下行趋势,长期走势无法预测的情况下,如何进行选择呢?

首先,房贷剩余期限越短,选择的风险越小,越应该选择转成LPR加点形式的浮动利率。

如果房贷剩余期限只有2、3年,考虑到短期LPR将下行,那么选择转换成LPR加形式的浮动利率后,2021年开始房贷利率就会下降,月供随之减少,肯定比转换成固定利率、月供维持不变更划算。由于房贷剩余期限较短,LPR的走势较为明确,选择的风险也比较小。

其次,房贷剩余期限越长,选择的风险越大。

长期来看,LPR的走势无法预测。未来LPR可能会下行后长期维持低位,如果是这种情况,那么选择转成LPR加点形式的浮动利率无疑更划算;不过,未来LPR也有可能短期下行后反弹,并超过2019年12月份的LPR(转换时采用的LPR),然后长期维持在高位,在这种情况下,选择转成固定利率反而可能更划算。

也就是说,在房贷剩余期限较长的情况下,不管是选择改成LPR加点形式的浮动利率,还是选择转换成固定利率,都冒了一定风险。而且,房贷剩余期限越长,选择的风险越大。

第三,在房贷剩余期限较长时,考虑到随着时间的推移,房贷本金不断减少这一基本规律,选择转成LPR加点形式的浮动利率,比选择转成固定利率的风险更小。

原因有三点:一是短期LPR会下行,转换成LPR后,2021年开始房贷利率就会下降,月供就会减少;二是随着时间的推移,贷款本金不断减少,相同幅度的贷款利率变化,对利息支出的影响也就越来越小,就算几年后LPR上行,影响也会比现在小;三是长期来看,虽然LPR可能会上行,但也有可能会下行,选择转换成固定利率同样承担着利率风险。

不过,需要指出的是,当房贷剩余期限较长时,选择转换成LPR,并非绝对正确的选择,而是"两害相权取其轻"的选择。

第二个选择:选择每年的1月1日,或是贷款发放日的对月对日作为利率调整日。

如果选择转换成LPR加点形式的浮动利率,那么还需要选择利率调整日。建设银行、中国银行等均提供了2个选项,一是每年的1月1日;二是贷款发放日的对月对日。

个人建议选择每年的1月1日,原因是可以早点享受LPR下行、月供减少的好处。

3、 什么时候可以转?

从3月1日到8月31日,有6个月的时间可以转,大家不用着急。

4、 线上转还是线下转?

在当前新冠肺炎疫情尚未结束的特殊时期,各家银行都积极推荐借款人通过手机银行等线上渠道进行转换。

我也建议大家尽量线上操作。万一线上转不了的话,也不用着急,等疫情结束了,再去网点办理也不迟。

5、 各家银行的政策一样吗?

我看了工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、招商银行和兴业银行6家银行的公告,工行、农行、中行、建行和兴业银行的政策大同小异,借款人可以自行在转换成固定利率,或转换成LPR加点形式的浮动利率之间进行选择,但都需要借款人主动操作。

在利率调整日上,则有所区别,建设银行和中国银行等提供了每年的1月1日或贷款发放日的对月对日2个选项,而兴业银行则是将利率调整日固定为每年的1月1日。

比较特殊的是招商银行,该行将于4月上旬将房贷利率统一转换为LPR加点形式的浮动利率,不需要借款人主动操作。借款人不同意转换的,可以在8月31日前申请处理,招商银行将维持原合同安排。

由于中国人民银行未来调整贷款基准利率的概率极低,维持原合同安排,相当于将房贷利率转换成固定利率。从这个角度来看,招商银行采用的策略是:默认帮借款人转换成LPR加点形式的浮动利率。借款人不同意的,再改回去,相当于转换成固定利率。

标签:基准定价利率

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