房贷利率进行定价基准转换房贷一族请收好

2月29日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、招商银行和兴业银行等陆续发布公告，宣布从3月1日起，正式开始存量浮动利率贷款定价基准转换工作。接下来，将会有越来越多银行加入。

这意味着，跟房贷一族息息相关的"利率换锚"工作，已经全面拉开了大幕。为了帮助大家更好地理解相关政策，并进行有效决策，我梳理、总结了大家关心的5个问题，并进行了解答。

1、我的房贷利率需要转吗?

俗话说："事不关己，高高挂起。"大家首先需要搞清楚，这事跟自己有没有关系。通过了解以下3点，就可以进行判断了。

只有房款利率挂钩贷款基准利率的借款人，才需要进行转换。

比如说，有些朋友前不久刚买房，2019年10月8日以后才签订贷款合同。在这种情况下，房贷利率已经挂钩了贷款市场报价利率(LPR)，那就不需要进行转换了。这一点，可以通过查看贷款合同进行确定。

只有房贷到期时间在2020年12月31日以后的借款人，才有必要进行转换。

转换时，房贷利率保持不变。转换后，最早也要到2021年1月1日，才会根据2020年12月份的LPR调整房贷利率。如果房贷在2020年12月31日(含)前就到期了，转跟不转没两样，所以也就没必要进行转换了。

只有住房商业贷款的借款人，才需要进行转换，公积金贷款不在转换范围内。

以我自己为例，我买房时申请的是组合贷款，商业贷款去年已经还完了，只剩下了公积金贷款。这次，房贷利率定价基准转换，就跟我没啥关系了。

2、怎么转更划算?

如果你的房贷里有商业贷款，房贷利率挂钩的是贷款基准利率，到期时间也在2020年12月31日以后，那么这次就需要做出2个选择：

第一个选择：选择转成固定利率，或是转成LPR加点形式的浮动利率。

怎么选择呢?去年，我曾专门写过一篇长文详细分析过这个问题，感兴趣的朋友可以点击文末链接去看看。

我的建议是：转成LPR加点形式的浮动利率。下面，我来解释一下决策的关键点、思路和逻辑。

决策的关键点有3个：一是未来LPR的走势;二是房贷剩余期限的长短;三是随着时间的推移，房贷本金不断减少这一基本规律。

关于未来LPR的走势，短期来说，LPR将呈下行趋势，这一点大家都有共识。

2019年8月份中国人民银行改革和完善贷款市场报价利率形成机制、推出新的LPR以来，LPR已经降了2次。接下来，预计LPR还会继续下行。

但是，长期来说，不确定性则非常大。特别是房贷期限最长达30年，在这么长的时间范围内，LPR的走势无法预测。

那么，在LPR短期呈下行趋势，长期走势无法预测的情况下，如何进行选择呢?

首先，房贷剩余期限越短，选择的风险越小，越应该选择转成LPR加点形式的浮动利率。

如果房贷剩余期限只有2、3年，考虑到短期LPR将下行，那么选择转换成LPR加形式的浮动利率后，2021年开始房贷利率就会下降，月供随之减少，肯定比转换成固定利率、月供维持不变更划算。由于房贷剩余期限较短，LPR的走势较为明确，选择的风险也比较小。

其次，房贷剩余期限越长，选择的风险越大。

长期来看，LPR的走势无法预测。未来LPR可能会下行后长期维持低位，如果是这种情况，那么选择转成LPR加点形式的浮动利率无疑更划算;不过，未来LPR也有可能短期下行后反弹，并超过2019年12月份的LPR(转换时采用的LPR)，然后长期维持在高位，在这种情况下，选择转成固定利率反而可能更划算。

也就是说，在房贷剩余期限较长的情况下，不管是选择改成LPR加点形式的浮动利率，还是选择转换成固定利率，都冒了一定风险。而且，房贷剩余期限越长，选择的风险越大。

第三，在房贷剩余期限较长时，考虑到随着时间的推移，房贷本金不断减少这一基本规律，选择转成LPR加点形式的浮动利率，比选择转成固定利率的风险更小。

原因有三点：一是短期LPR会下行，转换成LPR后，2021年开始房贷利率就会下降，月供就会减少;二是随着时间的推移，贷款本金不断减少，相同幅度的贷款利率变化，对利息支出的影响也就越来越小，就算几年后LPR上行，影响也会比现在小;三是长期来看，虽然LPR可能会上行，但也有可能会下行，选择转换成固定利率同样承担着利率风险。

不过，需要指出的是，当房贷剩余期限较长时，选择转换成LPR，并非绝对正确的选择，而是"两害相权取其轻"的选择。

第二个选择：选择每年的1月1日，或是贷款发放日的对月对日作为利率调整日。

如果选择转换成LPR加点形式的浮动利率，那么还需要选择利率调整日。建设银行、中国银行等均提供了2个选项，一是每年的1月1日;二是贷款发放日的对月对日。

个人建议选择每年的1月1日，原因是可以早点享受LPR下行、月供减少的好处。

3、什么时候可以转?

从3月1日到8月31日，有6个月的时间可以转，大家不用着急。

4、线上转还是线下转?

在当前新冠肺炎疫情尚未结束的特殊时期，各家银行都积极推荐借款人通过手机银行等线上渠道进行转换。

我也建议大家尽量线上操作。万一线上转不了的话，也不用着急，等疫情结束了，再去网点办理也不迟。

5、各家银行的政策一样吗?

我看了工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、招商银行和兴业银行6家银行的公告，工行、农行、中行、建行和兴业银行的政策大同小异，借款人可以自行在转换成固定利率，或转换成LPR加点形式的浮动利率之间进行选择，但都需要借款人主动操作。

在利率调整日上，则有所区别，建设银行和中国银行等提供了每年的1月1日或贷款发放日的对月对日2个选项，而兴业银行则是将利率调整日固定为每年的1月1日。