自从挂牌上海自贸区新片区，位于沪上东南一角的临港发生了巨大变化，尤其在房地产领域迎来了前所未有的场面。

58安居客房产研究院数据显示，受自贸区政策影响，临港新房去年9月单月销售套数达835套。不过，在经历销售量暴增的几个月后，市场逐步冷清。新房成交量持续回落，今年2月达到了最低点。

直到今年第二季度，临港房地产市场整体复苏，虽然楼盘销量得到一定恢复，但是最高单月销量仅235套，依然低于去年8~12月的最低销量水平。同时，价格也呈现冲高回落，今年7月均价跌破3万元/平方米大关。

近日，《中国经营报》记者实地走访临港新片区房地产市场发现，一大波优质地块将迎来集中出让，但是区域内的一手房源可供选择所剩不多。供应端减少让一手房销量发生微妙变化，与二手房的价格呈现倒挂状态。

即便如此，在这块386平方公里的土地上，尚有保利地产、禹洲地产、绿地集团和大名城等品牌开发商在深耕布局。8月27日，大名城方面表示，临港正迎来发展的黄金时期，具有前所未有、举足轻重的地位，未来，公司将继续深耕上海临港新片区。围绕临港新片区关于打造完善城市功能配套，提升宜居度和吸引力，打造人性化城市、人文化环境、人情味生活的区域发展要求，做好适配产品的研发和迭代，提升产品力，升级产品品质和服务，进而提升公司区域发展动力。

短暂“断供期”

临港新片区挂牌之初，市场对这一区域的政策力度保持乐观，大量需求从上海市区流入临港。

两年前，身着西装皮鞋的赵成刚(化名)从上海市区来到临港的万科金域澜湾鹭语墅，从事楼盘销售工作的他，见证了临港划入新片区前后房地产市场的变化历程。

今年1月，万科金域澜湾鹭语墅的400余套小高层和叠墅房源开盘，在接下来几个月里逐步销售一空。“除了这个项目，万科在临港主城区没有新房可卖了。”赵成刚介绍。

在临港，像万科一样有实力的品牌房企，储备有在售楼盘的也屈指可数，后续没有新盘可售。

“品牌开发商来主城区拿地比较难，如今基本上都卖完了。2017年下半年到今年没有出让土地，让新盘处于短暂的‘断供期’。”赵成刚无奈地说。

临港新片区挂牌之初，市场对这一区域的政策力度保持乐观，大量需求从上海市区流入临港。然而，激情过后，楼市开始冷静回归。在经历销售量暴增的8月份后，新房成交量持续回落，至2020年2月达到最低点。

“3月份在疫情防控逐渐放松之后，陆续有人过来看房，基本没有排队买房的情况了。”他说道，如今买房的客户比之前更加理性，不论是投资还是自住的客户。

中指院上海机构提供的数据显示，今年1~7月，临港新城板块住宅销售套数分别为294套、48套、134套、149套、147套、235套、160套，销售均价由2月份最高的36736元/平方米下降到7月份的29550元/平方米，销售额从1月份最高10.6亿元下调至7月份4.73亿元。

盘古智库高级研究员江瀚认为，临港新片区挂牌成立一周年来，基本上房地产市场保持相对稳定发展的状态，总体上来说是“稳定且克制”，没有出现大涨大跌的情况，也保持了整体向好的发展速度。

“其实可以看到，整个临港新片区有很多区域没有被销售，最核心的原因是整个上海房地产市场其实也都处于比较稳定的状态，在房住不炒的影响之下，实际上整个上海的楼市都处于销量不太冲高的状态。”他认为，未来临港新片区的房价有一定的上涨趋势，不意味着会进入上涨“快车道”。

从58同城安居客线上的数据来看，用户的找房热度在2019年8月达到顶峰，随后快速下滑，2020年一季度热度缓步提升，二季度则又现下探趋势。

赵成刚透露，市场无新房可卖也因为有的楼盘未能获批预售许可证，只能封盘不卖，“想卖高价的，政府不批，就只能等着，均价不能破3万元/平方米，中间的时间成本，开发商只能用资金来承受。”

南汇新城城市公园附近一处链家门店的销售经理也谈到，临港主城区的新盘客户比较多，但是在售房源基本已经售罄。“二手房的均价高于一手房3000~5000元/平方米，而且个别楼盘的限价房源被单位内购掉。”

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，临港新片区挂牌一周年里，房地产市场的特征是较为明显的，整个交易节奏在去年8月掀起一轮小高潮，当市场交易量活跃之后又恢复到较为常态的交易量。房价方面，始终维持了市场原有的节奏，未出现较大的波动。

二手房价倒挂

上述链家门店的销售经理表示，3月份的时候，一套90平方米的小三居总价315万元，如今出360万元都买不到。

从临港新城二手房成交来看，整体态势也基本和新房保持一致：2019年销量升至顶峰，今年2月销量探底。不过，二手房市场在今年第二季度的成交量整体优于一手房，而且开始出现抬头迹象。

“二手房确实一直在涨价，近几个月的成交量也在上涨。”上述链家门店的销售经理表示，3月份的时候，一套90平方米的小三居总价315万元，如今出360万元都买不到。

她介绍，近期，临港区域的房东心理预期偏高，不急于卖房反而抬高价格，“谈单子的时候还经常出现房东跳价，谈到最后环节，房东突然加价或者说不卖了。”

在上海购置二手房通常有一定的议价空间，在临港新片区，一套保利未来林语的边套房源，准备交易的时候，房东突然加价10万元，中介斡旋两个星期后才以658万元成交。

上海链家统计数据显示，今年1~7月，临港新片区二手房成交总套数分别为156套、46套、187套、228套、355套、371套、442套，二手房均价从3月份最低16613元/平方米上涨至7月份18304元/平方米。

位于上海临港新片区滴水湖畔的滴水涟岸是陆家嘴集团打造的住宅项目，并配置有高端商务办公、国际会议中心、星级酒店和商业文化项目，是主城区的知名楼盘之一。该项目由陆家嘴集团于2014年11月拿下，是彼时在滴水湖畔拿下的9幅地块之一。

8月14日，上海自贸区管委会官网披露两张紫云青祥馨苑(推广名：陆家嘴滴水涟岸)的交付使用许可证，1、10、12、2、3、4号楼多套房源符合交付使用许可要求。不过，该项目一期房源在快交付的情况下，记者实地走访却发现，售楼处不对外开放，物业工作人员将看房者拒之门外。

据房天下发布的信息，陆家嘴滴水涟岸项目规划建设487户，绿化率35%。而上海网上房地产显示，截至8月21日，该项目一期房源共263套，还有3套房可售。这意味着还有将近一半房源未申领预售许可证。当地房地产行业人士有观点指出，开发商试图将陆家嘴滴水涟岸新开房源的均价申请到30000元/平方米以上，这与房管部门的调控措施相悖，故而捂盘不售，等待时机再入市。

针对项目销售情况和企业发展问题，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司并未正面回应。陆家嘴集团一名内部人士则否认了项目“捂盘不售”的说法，其表示，二期项目还在报送预售许可证的过程中，尚不确定开盘时间。如果报送预售证通过将会开盘销售。

卢文曦认为，每次推出200套房源入市是处于合理范围之内，企业如此操作的逻辑无非是对临港新片区后续的政策红利抱有期待，希望价格逐渐走高，从中获得更多利润。

在今年4月3日临港新片区管委会召开的2020年季度重大项目推进会上，上海市政府副秘书长、中国(上海)自由贸易试验区临港新片区管理委员会党组书记、常务副主任朱芝松提出，临港新片区按照上海市经济“增长极”和“发动机”的定位，2020年新建住宅面积要在原定200万平方米的基础上再增加。

按照计划，今年下半年，一大波优质地块将迎来集中出让，全年计划共计出让152幅地块，其中住宅地块43幅，用地面积196公顷。在临港开启的土地拍卖盛宴里，出现一些新的面孔和陌生的面孔，比如万科、保利、绿地、宝龙、禹洲、凯德和大名城等。

值得一提的是，今年至今，大名城先后竞得上海临港科技城、临港奉贤、松江永丰、青浦朱家角、福州金山等优质地块，总计土地面积465亩，土地投资金额78亿元。目前，大名城在临港新片区已获取四块地块，总计254亩优质商住土地。

大名城方面向记者介绍，在房地产项目投资布局上，公司坚定布局新型城镇化重点发展方向，继续深耕长三角一体化区域、东南沿海区域项目。同时，基于房地产市场城市分化加剧的发展趋势，坚定地将投资重心转向聚焦于具备长期支撑力的热点城市，加快拿地节奏，投资高能级重点城市中的发展潜力区域，保障公司房地产业务规模增长。

在重点投资区域方面，大名城密切关注上海临港作为“长三角一体化”“临港自由贸易试验区”等国家重点战略的发展机遇。

江瀚认为，接下来，房地产企业在整个临港市场中还应该保持比较稳定的发展趋势，包括稳健的现金流，是投资临港新区的一个主要的方向和选择。

卢文曦则置评，临港区域的整体投资量或者住宅投资量其实并不少，房企若是投资布局，千万不要拿高溢价的地块。在区域里边的竞争较为激烈的情况下，关键是项目产品的品质和特色。(本报记者刘颂辉上海报道)

关键词： 上海临港楼市