【持续城市深耕,未来计划15%-20%的销售增速】2020年龙湖实现全口径销售合约销售金额2706亿元,同比增长11.6% ,销售金额增速位于TOP20房企的平均水平。得益于优异的财务水平,龙湖在三条红线调控下优势尽显,未来规模发展或将得以提速,未来预计年增长率达到15%-20%之间。

【三条红线下资金优势凸显,下半年瞄准时机积极拿地】2020年龙湖新增土地121块,新增土地建面2567万平方米,权益地价约为1050亿元,分别同比增长48%和33%。全年来看,龙湖拿地较为积极,特别是三条红线之后,龙湖利用自身充足的资金积极拿地,其下半年拿地权益拿地金额为573亿元,是上半年的1.2倍。

【结算单价有望上升,限价致利润率下滑】2020年龙湖结算单价14235元/平方米,而2018年以来龙湖的销售单价在16000元/平方米以上,将有利于龙湖营收规模的上涨。但值得注意的是,2020年龙湖毛利率水平同比下降4.4个百分点至29%,而龙湖布局城市一直是高能级城市,这些城市的短期内限价政策不会松动,叠加2018年以来龙湖的销管费用率上升,即使结算单价上涨,并不意味着龙湖毛利率水平短期内可以快速回升。

【偿债能力属于行业领先水平,稳居绿档企业】龙湖2020年末持有现金783.97亿元,现金短债比4.24,净负债率46.46%,剔除预收后的资产负债率为66.93%,均未超过“三条红线”阈值,属于绿档企业,因此,未来龙湖预计每年将有15%的有息债增幅的额度,在此情况下,结合其极为优秀的财务融资能力以及相对较好的盈利水平,将有助龙湖发展提速。

【将财务优势赋能未来能力上,积极孵化多元化】龙湖多元化业务持续增长,2020年龙湖投资性物业收入75.8亿元,物业管理及其他收入79.0亿元,分别同比增长30.%和53.6%。三条红线下龙湖的财务优势尽显,但管理层透露,不会在住宅规模扩张上盲目扩张,将会把财务优势赋能在未来能力上,加大龙湖在除住宅业务外的主航道业务上的投入,持续扩大房地产业务版图。

01 销售

持续城市深耕

未来计划15%-20%的销售增速

2020年龙湖实现全口径销售合约销售金额2706亿元,销售面积1616万平方米,分别同比增长11.6%和13.5%,销售金额增速位于TOP20房企的平均水平,目标完成率104%。得益于优异的财务水平,龙湖在三条红线调控下尽显优势,未来规模发展或将得以提速,其2021年的销售目标为3100亿元,目标增长率14.6%,未来预计年增长率达到15%-20%之间。

2021年龙湖可售货源4700亿元,去化66%即可完成目标,根据其推货计划,主力项目将达到271个,其中65个为全新项目,167个项目将推出新一期新业态产品,有利于龙湖的去化,年内目标完成问题不大。

龙湖

由销售金额区域分布来看,长三角区域销售金额达到843.9亿元,同比增长2%,是龙湖销售贡献最高的区域,占比达到31.2%。而西部、环渤海、华南、以及中部区域的销售占比分别为24.7%、22.7%、15.2%以及6.3%。环渤海、西部以及华南区域销售金额均实现了同比增长,其中华南区域得益于龙湖近几年加大布局,2020年该区域贡献销售金额达到410.6亿元,同比大幅增长56%,是各个区域增幅最高区域,同时占比也增长4.4个百分点至15.2%,随着龙湖在该区域TOD拿地、旧改等多方面的推动,未来有望持续在该区域实现更大的规模。值得注意的是,2020年龙湖华中区域销售金额同比下降了24%,且销售占比同比降低了2.9个百分点,主要在于2020年武汉因疫情影响销售金额同比减少27亿元,长沙由于此前土地储备量相对较少,2020年销售金额不到2019年的一半。在全国城市轮动发展的情况下,华中区域的发展仍然具有一定的前景,未来龙湖应持续推动全国各个城市群深耕。

龙湖

龙湖坚持在高能级一二线城市及热点三四线城市深耕的策略。2020年龙湖销售金额来自高能级的一二线城市占比达到83.7%,同比微降0.7个百分点;2020年贡献销售的城市达到59个,同比增长10个城市,单城市产能为 46亿元,贡献度较高,此外龙湖单城市贡献在50亿元以上的城市有18个,其中重庆、成都、北京这三个城市是销售前三,分别贡献销售金额264亿元、225亿元、158亿元。

龙湖

02 投资

三条红线下资金优势凸显

下半年瞄准时机积极拿地

2020年龙湖新增土地121块,新增土地建面2567万平方米,权益地价约为1050亿元,分别同比增长48%和33%。全年来看,龙湖拿地较为积极,特别是三条红线之后,龙湖积极利用自身充足的在手现金积极拿地,其下半年拿地权益拿地金额为573亿元,是上半年的1.2倍。2020年龙湖持续保持较高的权益水平,新增土地建面权益占比为72.0%。

龙湖

从拿地的城市能级分布来看,一二线城市占比82%,同比持平,值得注意的是一线城市占比同比大幅下降了5个百分点,城市能级的结构的变化,导致今年的拿地均价同比下降了8%至5687元/平方米。区域分布来看,200年龙湖加大在环渤海区域的占比,该区域拿地金额超过400亿元,同比增长69%,中西部区域的拿地金额也同比达到了51%;从区域占比来看,龙湖2020年各个区域拿地较为均匀,其中拿地占比最高为环渤海区域,达到30%,拿地占比其次的为中西部区域,占比达到29%。

龙湖

截至2020年末,龙湖总土储约为7400万平方米,同比增长9%,权益建面5279万平方米,权益比71.3%,权益比相对较高,有利于企业对项目营销的管控,保证盈利空间。就总土储分布来看,2020年龙湖土地分布在全国的63个城市,其中建筑面积的36.1%位于环渤海区域,其次为西部区域,占比达到25.8%。总货值9375万亿元,按货值算,可保障龙湖未来3-4年的发展,土地储备充足。总土地均价5569元/平方米,约占同期销售价格33.2%,未来利润空间也有一定的保障。

龙湖

03 盈利

结算单价有望上升

限价致利润率下滑

2020年龙湖实现营业收入1845亿元,同比增长22.20%;其中,物业销售收入1710亿元,同比增长21.24%。而从利润水平来看,龙湖多个指标均实现稳步增长,其中2020年毛利润540.31亿元,同比增长6.37%,核心净利润同比增长19.82%至186.39亿元。值得注意的是,龙湖2020年结算单价为14235元/平方米,而2018年以来龙湖的销售单价在16000元/平方米以上,未来随着这些项目进入结算期,将有利于龙湖营收规模的上涨。

从利润率水平来看,龙湖利润率均有不同程度下降。2020年龙湖的毛利率、归母净利率分别为29.3%和10.8%,分别同比下降4.4和1.3个百分点。主要由于城市的限价政策不放松,特别是龙湖一直布局城市为高能级城市,项目的盈利空间被压缩,同时营销及管理费用率自2018年以来连年上涨也是利润率下降的因素之一,所以即使结算单价上涨,并不意味着龙湖毛利率水平短期内可以快速回升。

龙湖

04 偿债

能力属于行业领先水平

稳居绿档企业

龙湖2020年末持有现金较期初增长了28.6%至783.97亿元,主要得益于龙湖持续保持较高的回款率,超过90%。现金短债比4.24,长短债比8.13,债务结构健康,偿债能力优秀;此外,根据三条红线其他两个考核指标来看,2020年末龙湖净负债率46.46%,同比下降1.92个百分点,维持行业较低水平。2020年龙湖剔除预收后的资产负债率为66.93%,离监管的70%仍有一定距离。整体来看,龙湖的现金短债比、净负债率、剔除预收后资产负债率均未超过“三条红线”阈值,属于绿档企业。

得益于历史以来龙湖优秀的融资水平,龙湖近几年的融资优势愈发凸显,持续优化债务结构,寻求更低成本的资金。2020年龙湖发行了58亿元的公司债、30亿元的住房租赁债、17亿元中票、6.5亿美元的境外优先票据,成本介于3.55%-4.50%之间,年限最长的高达12年。由此,龙湖的平均融资成本下降1.5个百分点至4.35%,且债务平均年限为6.59年,均属于行业极低水平。

未来,三条红线下作为绿档企业的龙湖,预计每年将有15%的有息债增幅的额度,在此情况下,结合其极为优秀的财务融资能力以及相对较好的盈利水平,将有助龙湖发展提速。

龙湖

05 多元化

将财务优势赋能未来能力上

积极孵化多元化

得益于龙湖每年住宅销售回款的10%的投入,龙湖多元化业务持续增长,2020年龙湖包含购物中心和租赁住房的投资性物业收入75.8亿元,物业管理及其他收入79.0亿元,分别同比增长30.%和53.6%。值得注意的是,三条红线下龙湖的财务优势尽显,但管理层透露,不会在住宅规模扩张上盲目扩张,将会把财务优势赋能在未来能力上,持续加大龙湖在除住宅业务外的主航道业务上的投入,持续扩大房地产业务版图。

龙湖

在商业(C2航道)方面,龙湖在进行租户租金补贴的前提下,商场租金收入58.2亿元,同比增长23%。2020年龙湖新开业10家购物中心,截止2020年底龙湖商场已开业商场达到49个,累计开业面积达到481万平方米,整体出租率97%,出租率同比下降2个百分点但仍属高位。目前商场已经成为龙湖发展的重要压舱石,其规模发展也居行业前列,同时,龙湖持续加大在该方面的布局,2020年底已储备100个商业项目,未来几年仍属于龙湖商业的高速发展期,2023年预计开业面积达千万方。值得注意的是,龙湖商业方面开放了轻资产输出合作,未来也将助力龙湖增添新的盈利点,同时扩大品牌知名度。

在租赁住房(C3航道)方面,受疫情影响,冠寓发展略微受阻,2020年底累计在30余座城市开业约9万间房间,规模稳居达到行业前三,未能达到起先2020年底开业10万间的目标水平。2020年租金收入为18.1亿元,同比增长54.7%,开业6月以上租赁住房的出租率为93%。

在物业管理(C4航道)方面,龙湖智慧服务实际管理面积1.72亿平方米,2020年收入同比增长36%到58.4亿元,毛利率保持较高水平约为24.2%。同时,针对目前行业的物业上市潮,龙湖2020年也发起了几起较大的收并购业务,如收购亿达服务,获取了1300万平方米的管理面积,2021年龙湖计划将多元化投资的更多份额投入C4航道,助力该航道业务有质量扩张。

值得注意的是,2021年1月26日,龙湖官宣推出全新品牌——塘鹅,并由此正式开启了龙湖的C5及C6两大主航道:房屋租售、房屋装修。这两大业务自C4航道的主要增值业务孵化出来,服务及产品覆盖房屋租售、装配式整装、家居装饰等。

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