据7月13日朗润智业发布的《太原房地产市场半年度运行分析》称,因调控威力显现、供货充足等原因,太原楼价稳定在11501元/方米,与2020年上半年成交价持。尤其是每方米6000多元的住宅商品房现市,不少置业者感叹太原楼市似乎回到了三四年前的“万元时代”。

数据显示,迫于降负债、回款压力,常年位居太原楼市全年成交排行榜TOP五的三大房企,在今年上半年以特价房、全款分期等形式进行大幅度降价,降价幅度多在1000—1500元/m2。例如,位于府东街东延段一名盘项目推出特殊楼层房源,均价6600—6900元/m2,而此前的均价在8300元/m2,降价幅度达到1500元/m2左右;位于北城三给片区一项目,上半年推出一期特价精装房,由之前的8200元/m2降至7200元/m2,毛坯产品由之前的7800元/m2降至6700元/m2,降价幅度在1000元/m2-1100元/m2。据业内人士分析称,按土地、建安、营销成本核算,省城个别售价每方米六七千元的项目是在赔本卖,虽然特价房源数量有限,但增加了购房者的观望情绪,同时影响了项目所在片区的房价走势、土地行情。

从全市楼价走势看,今年上半年,太原市商品房成交面积为360万方米,成交均价达11501元/方米。成交均价与2018年、2020年上半年接,低于2019年上半年水;成交量低于2018年、2019年,高于2020年上半年。太原楼市多年来量价齐升、只涨不跌的热度明显降温,多管齐下,已实施4年的楼市调控政策威力显现。

业内人士分析称,各楼盘所面临的销售压力已成事实。部分区域、刚需楼盘出现价格普降的原因,除了降负债、竞争激烈的因素之外,各房企对销售渠道,尤其对贝壳的依赖也是重要因素之一。据悉,能召集数百家房产中介门店、5000多位经纪人推盘的头部渠道公司,已覆盖全市八成以上楼盘与品牌,成交份额占到全城六至七成之多,带客效果明显。相比而言,仅有数十人、上百人的房企售楼处自销团队及驻场经纪公司基本“残废”。在众多楼盘争相与渠道合作的过程中,首要条件即是给予渠道低于竞品及售楼处更低的成交折扣。在轮番比价的谈判之下,依托渠道销售的部分楼盘,价格一降再降,拉低了全市楼价预期。

该报告还显示,太原楼市主力客户仍以首次改善型置业客户群为主,90至120方米、总价在80-120万元房子成交占比持续增长;六城区中,小店区、万柏林区的商品房成交遥遥领先,远超其他城区;环西南、龙城大街和太原南站三大板块的成交面积均超过了25万方米,是今年上半年用成交业绩检验出的楼市热点区。

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二、三线城市新房价格涨幅收窄   楼市调控仍需打好“组合拳”

15日,国家统计局公布的数据显示,6月份70个大中城市商品住宅销售价格涨幅整体呈现稳中有落的态势,二、三线城市新建商品住宅销售价格环比和同比涨幅均回落。专家表示,今年出台的楼市调控政策已在显效,房价涨幅趋稳,但各地仍需警惕市场出现过热,适时预警、及时纠偏,打好调控组合拳。

国家统计局测算,6月份,二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%,涨幅比上月均回落0.1个百分点;同比分别上涨4.8%和3.7%,涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,二、三线城市出现了涨幅收窄态势,这表明各地积极出台的楼市调控政策成效渐显,市场预期逐渐理,促进了房价涨幅趋稳。

从一线城市看,6月份,新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅与上月相同,其中北京、上海、广州和深圳环比分别上涨0.9%、0.5%、1.0%和0.5%。北京和上海涨幅均下降0.2个百分点,广州和深圳则有不同程度的上涨。

6月份,二手房价格趋稳态势较为显著。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月微扩0.1个百分点;二、三线城市二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%,涨幅均与上月相同。严跃进认为,信贷政策收紧在一定程度上促使房地产市场有所降温,特别是部分银行阶段暂停发放二手房贷款,带动市场预期回调。

总体而言,今年上半年楼市热点不断。受去年新冠肺炎疫情冲击、基数较低影响,1至6月份,全国商品住宅销售面积同比增长29.4%,商品住宅销售额同比增长41.9%。从变化趋势来看,1月“淡季不淡”,2月因逢春节假期成交回落,“金三银四”如约而至,5月成交热度延续,直至6月开始高位盘整。

从房价环比上涨城市数量变化来看,2021年6月份,新建商品住宅价格环比上涨的城市数量有55个,比2020年12月份多13个;下跌的城市有12个,比2020年12月少10个。

中原地产首席分析师张大伟认为,后续热点城市楼市还将面临严格管控。从具体操作层面看,监管部门需要防范开发商通过采取私下收取“茶水费”、回避摇号监管等猫腻手段,促进房价、地价和市场预期的稳定,促进房地产市场继续实现稳健康发展。(记者 戎紫冰 实生 姚佳怡)