市民刘先生是2019年5月上旬,通过广告得知位于太原市西中环和北中环交界处的某项目正在销售,前去了解后看中了一套60多方米的小户型房屋,总价50余万元。随后,刘先生和开发商签订了一份认购协议,并交付了2万元定金。后来因为疫情停工,逾期交房一年。

刘先生说:“到了今年5月中下旬,开发商让我去查征信,最后查出来的结果显示征信存在问题无法办理购房按揭,如要继续购买只能全额支付房款,但我却无法一次拿出50多万元。我只能放弃购房,请问我交的购房定金还能要回来吗?”“协议签订前开发商没有要求我去查征信,现在征信出问题无法办理按揭,难道开发商没有责任吗?”刘先生说,协议签订前,销售人员只是在口头上对他的征信进行了询问,并未加以审核就叫他签了协议。

记者就此事采访了该项目营销负责人赵经理。赵经理表示:“我们是无法查询购房者的征信的,签订认购协议前,销售人员已向刘先生求证过其征信是否有问题,在得到没有问题的肯定回答后才与刘先生签订认购协议。签订认购协议时也已告知刘先生阅读协议内的条款,按照认购协议里的条款约定,刘先生已经过了认购时间,但考虑到刘先生的特殊情况,我们愿意将认购期限延期至6月末,若到期后刘先生仍无法买下房子,我们不能退还定金。”

刘先生就此事拨打了市政府热线,市政府热线转相关部门后给出了答复称:开发商不予退还定金,也不接受调解。

那么,刘先生能要回自己的定金吗?

山西德为律师事务所任毅律师认为,根据《民法典》第587条规定:“债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的,应当双倍返还定金。”刘先生决定放弃购房,已构成违约,无权请求返还定金,除非双方签订的认购协议有“若因征信问题无法办理按揭贷款手续,则开发商返还定金”的约定。定金应该返还的情况包括:如果开发商在认购意向书规定期限内将购房者已认购房屋转售其他第三人而导致未能正式签约的,应双倍返还购房者定金;如果开发商未取得有关商品房销售之合法证件或者由于开发商自身原因造成双方不能签署正式合同或者因此造成合同无效的,开发商应返还购房者之定金并承担购房者的损失;如果双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致,而与认购意向书内容无关,致使签约不成的,则双方不存在违约行为,开发商应将定金全额返还购房者;如果认购意向书关于价格、面积和户型等主要条款未做约定或者约定不清,而双方如果对此内容无法达成一致造成正式合同不能签署的,开发商应返还购房者定金。

任律师表示,房屋按揭贷款未获审批的处理方法,根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失;因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

因此,如果在房屋交易过程中,发生了房屋按揭贷款未获审批的情况,购房者一定要先确定是因为什么原因导致的,而不是将归责于自己或是依开发商的要求而承担违约责任。如果是因开发商的原因如证照不齐导致房屋按揭贷款未获审批,购房者可以要求开发承担违约责任或者是赔偿责任;而如果是购房者自身的原因导致贷款未获审批,那么购房者可以和开发商协商解决问题,若开发商要求的违约金明显过高,购房者也可以要求降低违约金,这在法律上也是有具体规定的;如双方均无过错的,因不可归责的事由而导致的可以解除该买卖合同。此时,买卖双方可签订补充协议,对付款方式重新做出约定。如双方无法达成新的协议,造成购房合同无法履行,双方均可解除购房合同。(记者秦昕)