今年,济南首次迎来“两集中”供地,集中供应的同时,加上去年济南的供地多集中在下半年,使得今年上半年又出现了部分片区供应扎推,项目销售同时入市的情况。盛福片区、凤凰路沿线项目扎堆明显,楼盘竞争激烈,购房者也有了更多的选择空间。

供地区域相对集中

有片区将十多盘同售

东部一直是济南楼市的主战场,在2021年上半年,东城房地产市场迎来一个个推盘入市小高峰,也让东部继CBD片区、新东站片区、雪山片区后,又出现了多个集中供应新盘的区域。

作为历下区最后一片核心留白区,盛福片区内今年的楼盘项目可圈可点。这个片区北起胶济铁路,南至涵源大街,西起大辛河,东至凤凰路,吸引了包括万科、绿城、招商蛇口、银丰、越秀等房企先后落子,目前在售的楼盘有银丰云玺、阳光城檀悦、绿城兰园、万科翡翠公园、招商滨河府、中垠御苑等,虽然万科翡翠公园、中银御苑已接销售尾声,但片区内还有待入市的越秀·麓端府。此外,在今年济南的“两集中”供地中,该片区还有6个地块计划挂牌。其中,5月24日的土拍中已经有2块地拍出,分别被中核电建和金茂拿到。

从当前布局来看,盛福片区将是历下区内今年新盘最集中的地方,也是唯一一个短时间内聚集了十多个楼盘的片区。记者在该片区看到,已经拿地的开发商陆续开工,一个个住宅项目如雨后春笋般涌出,售楼处也一个接一个,放眼望去,到处都是拔地而起的新楼和作业中的塔吊。

与盛福片区只隔了一条胶济铁路的王舍人片区球墨铸铁管地块,今年上半年也出现了楼盘扎堆的现象,新入市的龙湖天曜、碧桂园凤凰壹品和在咫尺的海信翰墨府项目形成三足鼎立局面,除此之外,东南侧的远洋赵家庄项目——远洋凤栖翰林也让这一片的客群竞争更加激烈。

产品和客群相

价格战在所难免

的距离、相的区域配套,这些位置集中、销售时间集中的楼盘,在产品设置和定价上也非常接。记者实地调查发现,海信翰墨府、龙湖天曜以及碧桂园凤凰壹品三个项目不但位置相当,其户型面积以及价格也比较接。其中海信翰墨府主要户型面积为95、105、115、135,均价16500元/米;龙湖天曜的产品包括97三房、117宽厅、128四房、143大四房,均价17500元/米;碧桂园凤凰壹品主要户型为100㎡、125㎡、140㎡,均为三室户型,均价在15500元/米。

卫星地图显示三家项目在咫尺

在实地探访中,记者发现,各个楼盘销售人员的说辞也似,均提到地铁优势以及周边商业圈范畴。不少购房者也有这种感觉,市民刘女士打算在这一片区购买一套110左右的刚需户型,看了一上午,刘女士难以定夺。“位置和配套都差不多,每家户型也都大差不差,确实有些眼花了。”刘女士说。

主打改善产品的盛福片区内,扎堆的楼盘价格也同样相差不大。在招商滨河府,记者了解到,该项目上个月底刚开盘,首开均价在23500元/米,“我们项目容积率只有2.1,规划了12栋小高层住宅楼,面积段包括131㎡、143㎡、171㎡三种户型,大部分是四面朝南户型,最小的面积设计也有5.7米的宽厅阳台,在产品同面积段里做到了最大的客厅开间。”该项目的置业顾问向记者介绍,项目产品主要对标济南中高端改善人群,对户型设计做了许多升级改造,能够很好的满足大众改善居住需求。

招商滨河府项目处内人流如织

在售楼处外,记者被路边的中介渠道拦住询问买房需求,“如果要买现房的话我带你去那边的万科翡翠公园,不但能领礼品还有额外优惠。”中介人员指着不远处的万科翡翠公园向记者解释,目前项目价格在24000元/米左右,即买即住,如果觉得位置太靠东,他也可以带看阳光城檀悦的新房子,“首开户型有129和146,预计价格也在22000-23000元左右。”

大集中带来小集中

“两集中”供地有利于房价

为什么会有这么多楼盘扎堆出现在同一区域?合富研究院高级分析师许传明认为,城市发展是按照其内在规矩有序扩张的,往往都是到了一个时间点,某一片区就进入集中开发期。“这犹如麦收,长江以北从南到北逐步进入收获期,当一个区域土地具备了发展条件,它的供地自然也就要相对集中。”

“‘两集中’供地是今年的一大变化,大集中可能带来小集中,一年分3批次集中供地使得供地时间相对集中,在供地地块上可能也会相对集中。”许传明认为,“两集中”供地对房地产市场最大的影响表现在压缩了开发企业资金腾挪的时间,让房企跟着调控大局节奏走。“这就好比足球比赛场,球在哪里,哪里就最热,房企在这个区域同时拿地,同时开发,同时入市,就会造成小片区内的激烈竞争,这对于抑房价是有利的。”许传明同时也提出,在供地方面,如果在条件允许范围内拉长时间周期,做到公建搭配同步进行,有助于实现职住衡,“买房子的人能直接在这个区域上班,可以更好衡区域内的发展”。

济南市房地产业协会执行副会长李刚则认为,“两集中”供地的做法,对下半年房地产市场将产生较大影响。“对于开发商来说,土地的集中出让对企业的资金调配能力要求更强了,迫使开发商做系统调整,在哪些城市布局,跟谁合作,要参加哪次土拍,都要有提前的规划。这也意味着房企在拿地后要从市场出发,正确定位自己的产品,并合理预判市场需求,才能在区域供货扎堆的情况下站稳脚跟。”

而在这些已经集中供应区域内,购房者应该怎么选比较合适?业内人士建议,购房者如在买房时遇到区域同质化房源,建议多从产品本身品质上做对比,比如看户型设计、社区配套等,最重要的还是看开发商的实力。“楼市调控背景下,最受考验的是开发商的资金实力,目前各家的价格基本都降无可降,在中意的产品差不多的情况下,选品牌房企更为稳妥一些。”(记者 慕鹏)