刚刚过去的这个周末,上海遭遇台风过境。而上海楼市同样正经历一场升级的调控风暴。

7月23日,据多家媒体报道,人民银行上海总部与在沪银行召开会议,确定房贷利率上调事宜。首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%,二套房贷利率从5.25%上调至5.7%,新规于7月24日起开始实行。

一石激起千层浪。房贷利率突然上调,陈晓(化名)所在的购房群顿时骚动起来,部分在一个月前交了首付,但至今未能完成网签办理的准业主们忧心忡忡。

网签滞后引发的房贷利率“后遗症”

一个多月以前,陈晓成功通过积分制新政,购买到了位于上海嘉定区的保利云上,当时对接的销售称,由于新房集中供应的关系,一时间集中办理人数太多,导致没法及时办理网签。陈晓心想,反正首付已经交完了,加上自己工作忙碌,于是选择了等待。

7月23日晚上,得知上海各大银行房贷利率上调的消息,陈晓开始慌了。由于案场销售和房管部门一直拖着不给办理网签,导致陈晓的银行贷款迟迟未进入实际审核程序,因此在房贷调整后,需要适用新的银行利率。

7月24日上午,顾不上台风恶劣天气,陈晓和群里的几个业主相约一起去售楼处以及住建委询问解决方法。

(询问网签办理时间和房贷利率调整的购房者们 受访者供图)

陈晓告诉时代周报记者,自己所认识的购房者们询问过各自想要办理贷款的银行,但大多数人得到的回复都是,7月24号前的存量房贷不受影响,24号后申请的,就会执行新的政策,“以银行系统录入的时间为准”。

“为什么同一批次的购房者,因为网签名额的限制以及网签系统的问题,导致部分人适用旧利率,部分人适用新利率,这直接增加了购房者的成本。”7月24日,陈晓向时代周报记者表示。

陈晓进一步指出:“部分购房者,因为流水不足双倍覆盖,后续还可能会面临贷款审批不下来的情况,所以我们一致觉得,第三批新房认购的贷款利率划分时间节点,应该按照开盘选房认购定金的合同日期,而不是网签备案的时间。”

据时代周报记者了解,目前和陈晓同一个批次购买保利云上的购房者中,只有第一天前来认购的购房者完成了网签备案,而其余大约173位购房者均未能够办理网签。

不仅是保利云上,在第三批集中新房认购中,其他楼盘也有不少购房者暂时未能办理网签。

如果以商业贷款100万元、贷款30年来粗略计算,新的房贷利率调整之后,按等额本金、等额本息方式分别计算,首套购房者需要多还5.27万元、7.63万元,二套购房者则需要多还款6.77万元、10.15万元。

7月24日下午,上海市住建委的值班工作人员向时代周报记者表示,由于房贷利率属于金融信贷政策,由银行和相关金融部门负责制定,目前他们还没有收到相关的操作口径,但会传达购房者意见,并在7月26日(周一)上午开展协调工作。

计分制打“补丁”:房产赠与纳入限购

“这次房贷利率的上调,说明上海也正在经历一波房贷收紧潮,体现了今年下半年房贷的导向。” 7月23日晚间,易居研究院智库中心研究总监严跃进接受时代周报记者采访时分析。

“类似上调首先会影响购房者的购房成本,即按揭贷款成本。贷款政策收紧后,客观上对于二套房的购房影响更大,这有助于购房市场的稳定,也使得后续房价趋稳空间更大。”严跃进表示,就在7月23日,上海市住建委发布的另一个政策也值得市场关注。

7月23日晚间,上海市住房城乡建设管理委、市房管局、市自然资源确权登记局联合出台《关于加强住房赠与管理的通知》。通知规定,自2021年7月24日起,通过赠与方式转让住房的,将被纳入限购范围,并记入赠与人拥有住房套数。

此次政策让上海成为了继北京、南京、杭州、宁波、长沙、郑州和佛山之后,成为第8个落实住房赠与纳入限购的重点城市。

政策明确了通过赠与方式转让住房的,在住房限购政策执行中,该住房自转移登记之日起5年内仍将被记入赠与人拥有住房套数;且受赠人应符合国家和本市住房限购政策。

对于此次政策,部分业内人士认为是对限购政策打补丁、补漏洞的做法,很大程度上促进了限购政策的公开透明和公正有序,进而也打击了各类违法违规、变相钻漏洞的行为。

7月24日,上海中原地产市场分析师卢文曦向时代周报记者指出,此前上海计分制出台后,不少购房者为买到新房,需要高积分,往往通过各项操作,腾出一张“房票”。部分热门楼盘的买家利用赠与住房的方式变相规避限购政策,并以高积分参与楼盘摇号。而直系亲属之间的赠与和转让,需要的手续成本最低。

卢文曦还指出,现在堵住赠与的通道,并且5年内仍记入赠与人拥有的住房套数,降低了之前钻空子的部分新房买家的积分,甚至有些不再具备买房资格。随着需求端进一步收缩,上海楼市的“打新”可以进一步降温。相信在第四批新盘上市后,触发计分制的项目数量有望减少。(忻奇琪)