上周,杭州在全国推出二手房“网上直售”,一时间,关于“房产成交去中介化”的说法四起。8月18日,“杭州市二手房交易监管服务台”正式上线“个人自主挂牌房源”功能,个人房东可以直接在台发布自己的房源,购房者在注册后即可直接和房东取得联系,自行看房,洽商房价。整个操作完全不需要中介公司的第三方服务,而买房者也可以通过这种方式节省出数额不菲的中介服务费。

在省城太原,二手房“网上云签约”这一工作早已开展半年之久,早在今年1月末、2月初,太原就已实现了房东、买方网上零接触、安全有保障的交易模式,这一模式方便了交易双方。如今,这一交易方式运行如何?对省城的房产中介行业有何影响?买卖二手房业主该如何操作?山西晚报记者对此进行了探访——

A省城:

“网上直售”24小时可办

省城市民王先生谈到二手房交易网上云签约时,感到受益良多。今年3月,王先生想购买一套位于太原市迎泽区的二手房,经各类房产中介登记后,看房的邀请络绎不绝,却因为各种原因迟迟未能成交。一次偶然的机会,王先生得知可以在太原房产管理局的官方微信公众号上将房源挂牌,于是他做了一次尝试。没想到很快便看上了挂牌的一套房源。经过联系,王先生和买主在线下见了面,但一切手续都可以在网上操作。

王先生说,“为了确认房源的真实,可以先要求对方当面打开太原市房产管理局微信公众号,房产在线里有一项内容是关于‘房产证明核验’的,具体房屋所有权人姓名、房屋基本情况都一清二楚,对方无法造假。而对方也要求我核验‘购房资格审核’,确定双方都具备交易条件后,就可以在线签约了。在线签约的设置很人化,包括创建合同、草签合同、待签合同、已签合同四项,如果在‘云签约’中发现还有其他事项需要交易双方讨论商量,则可以保存后续签。在签完合同后,系统后台会进行合同备案,备案过程可以自行查询。买卖双方的资金可以先存入资金监管账户,签订资金监管协议后,办件进度也是随时可以查询的,既透明,又安全放心。”

太原市房产局相关负责人介绍,太原市房产交易各项服务的“云签约”,在微信上就可以操作。关注并进入“太原市房产管理局”后,“房产在线”栏目里有各种一站式免费办结的业务按钮。

二手房交易流程大致分为五步,第一步是创建合同:进入创建合同界面,输入挂牌编号,仔细查看内容,确认无问题后,点击确定。第二步是身份确认:填写买卖双方信息,买受人信息需录入其购房核验编号并查询,确认无误后确定。第三步是合同拟订:在合同内容修改界面,填选房屋基本情况和合同内容,确认无误后点击保存,合同创建成功,买方人手机自动收到短信提醒可进行合同签约。第四步是合同签署:买卖双方点击二手房的自主签约,进入待签合同,同意签署合同相关告知后,再一次查看合同内容条款,确认无误后,点击左下方的手写签名,完成电子签名。最后一步是人脸识别:签名完成后,进入人脸识别认证环节,根据提示完成认证,即签约成功。

“云签约”服务24小时开通,随时可以办理。提交材料后会显示“待办”状态,由工作人员在后台进行审核。工作时间提交,当日办结;非工作时间提交,下个工作日办结。因身份证号不符、结婚证信息不符、户口不一致等造成备案不成功的,市民可依系统提示补全材料继续提交。因非正常业务无法在网上办理的,可前往大厅窗口办理。

B现状:

可省上万元中介费

“网上直售”的功能上线以来,受到了市民的好评。一位市民表示,卖方可以自主挂牌房源,不会有中介没完没了地打电话骚扰,在官方台交易放心、可靠。二手房交易完全在房管部门搞定,能为老百姓节省很多成本,而且更可信、更有保障。

太原市一位房产经纪人介绍说:当前太原市二手房中介费执行的费率约是1.8%2.5%。假如一套房总房价在100万元,可以省下1.8万元至2.5万元的中介费。

诸葛找房数据研究中心相关分析人士告诉山西晚报记者,全国多个城市“二手房网上直售”“二手房网上云签约”的功能陆续上线,这是一个趋势。一方面,官方台的搭建为个人买卖房源提供了台,一定程度上降低了对中介的依赖度,也有效促进了交易更快达成,同时上架房源需通过核验,官方台具有较高的可信度,提高了房源的真实;另一方面,省去交易双方在房产中介机构方面的费用支出,有利于降低成本,一定程度上也有利于促进房价稳。其次,台通过实名认证、智能分类等方式,有效保护个人信息不外泄,有利于保障买卖双方的权益,同时有效打击部分中介公司及人员泄露客户信息等违规行为,进一步规范二手房交易流程,有利于促进二手房交易市场运行体系向更公的方向发展。

整体来看,官方二手房交易台的发布,一方面提高了二手房交易效率;另一方面加强了二手房市场的监管力度,有利于市场体系更规范更完善。另外,对中介体系也将起到一定的规范作用。

C未来:

去中介化成为可能?

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉山西晚报记者,从各个城市推出二手房网上直售台来看,此类模式有去中介化的意味,或者说弥补了原有中介服务的一些弊端。

根据数据统计,当前全国二手房交易中,约85%的交易是由中介机构完成的。房东和购房者自主交易的比例仅15%,因为没有台支持,交易风险很大。此次太原、杭州在全国率先搭建直售台,具有创新的意义,也能够提高直接交易的比例。房东和购房者在交易模式方面也增加了更多选择。

这两年房地产中介的台创新很多,最典型的就是以贝壳和易居房友在内的台化模式。在这期间,政府部门牵头而形成的台也不断成熟。

严跃进表示,2020年5月河南永城“取缔中介”的新闻受到大家的关注,其成立了永城房产信息中心,成为一个以政府为主导的房地产中介机构。而在此前的2017年12月,深圳市和腾讯推出了新型智慧租赁台,也成为去中介的、政府主导的交易台。此类创新都值得外界的关注。

政府搭建台并且明确直售模式,具有标杆意义。未来二手房交易中,传统中介包揽全部交易的模式确实会改变。严跃进表示,此类模式对于中介机构是有一定的挑战的,相关中介需要研究此类台带来的影响或冲击。

D专家:

降低成本促进规范

“网上直售”“网上云签约”台完全代替房产中介也不太可能。

业内人士表示,卖方能够自主网上挂牌只是多了一个房源展示渠道,可以在中介挂牌,也可以选择在官方渠道挂牌。但这种交易仅限于交易情况简单的使用,如遇复杂的情况时,仍由中介介入较为稳妥。例如,当前太原的房产中介渗透率在二手房交易中心达到七八成以上,且逐年提升,原因是交易复杂度上升,换房比例上升,房款、房贷情况复杂,一个交易涉及买家、卖家、银行、担保公司等,连环交易,错综复杂。如此看来,中介的作用不会被轻易替代。

山西晚报记者了解到,在太原,一些熟悉房产交易的业主也会选择自主卖房,不通过房产中介,有的业主甚至能全程一手操办;也有的业主是在已找到买家签合同后,担心交易过程中发生意外,会私下请房产中介经纪人协助交易。二手房交易是一个比较复杂的流程,房产交易金额大,且寻找客户也需要利用较多资源台,大多业主为了省时省力,或为求得心安,宁愿支付中介费给台而放弃自主交易。

严跃进表示,由此看来,此举对二手房市场和对楼市降温发挥了有效作用。这是从政府层面对二手房市场价格的一种引导,通过个人自主挂牌房源,则可以更加客观地反映出二手房市场的真实价格。以后随着台功能的开发和升级,逐渐完善相关需求,二手房市场会更加规范。从买卖双方复杂的交易需求来看,存量房市场完全离开中介公司不太可能,但官网直售功能的开启,可以降低不合理的或过高的中介费用,让二手房交易更加合理公有效率。(记者 张磊)