2020年出台的房企“三条红线”和金融机构“两条红线”在2021年显出威力，房企融资通路大部分被套上紧箍咒。一季度推出的重点城市每年不超过三次的土地供应两集中措施，又让全国性房企的资金循环从理论上的无限循环变为每年只有三次起跑机会。
上半年上市房企财报显示，绝大多数的房企毛利率和净利率都较去年有不同程度的下跌。行业转型成为摆在大部分房企、投资商和从业人员面前的一道必答题。
商品房市场遭遇挫折的同时，公共保障性住房则开始进入快车道，各地陆续出台地方性“十四五”住房建设规划，保障性住房建设快马加鞭。
近20年的房地产数据显示，房地产行业的在建工程竣工率总体呈现逐年下降态势，表明即使短期内开发企业的拿地规模和新增在建工程量有较大规模的萎缩，加上保障性住房建设的加持，中短期内的房地产业在建工程和交付规模还会保持在较高水平。在大型和特大型城市还处于内涵—外延双扩张的城市化进程支撑下，房地产行业已步入深度调整期。
微观楼市分化明显济南楼市较为坚挺
城市化进入下半场，不同城市对人口和资源的集聚能力分化加剧，受城市化发展驱动的房地产可谓“春江水暖鸭先知”。不仅一线房企开始收缩底线城市业务，山东各市的优势本土房企也开始陆续进入济南。济南城市发展的成色，为济南房地产市场提供了坚实的支撑。
回顾2021年三次集中土拍，首次集中拍地为楼市热度高、政策较为宽松的上半年，房企资金较为充裕、拿地意愿强烈，土地市场热度较高，多宗优质地块溢价成交。第二次和第三次集中土拍均为下半年9月份以后，市场低潮期叠加融资政策收紧，房企拿地意愿较低，尽管部分土地加大推介力度、降低报名要求，仍以底价成交为主。
济南涉宅用地年度成交走势房地产市场步入深度调整期
尽管全年市场情况多变，2021年济南(包括市内七区及章丘区，下同)涉宅用地共成交143宗，占地面积474.67万㎡，总建筑面积1054.23万㎡。全年土地成交量与往年基本持平，预计2022年楼市供应量保持在800万-900万㎡的历年平均水平。但今年大部分土地成交在9月份以后，预计明年上半年的楼市供应规模不大，下半年供应陆续放量，将有效缓解房源供应紧张局面。
济南2021年1-11月楼市供应797万㎡，同比下降12%。成交量1030万㎡，同比上涨16%。均价15323元/㎡，同比上涨6%。2021年济南整体楼市成交量价齐升，达到历史第二高水平，成交量仅低于2016年。
全年热度可谓冰火两重天，上半年成交高歌猛进，7月份开始一蹶不振，逐月走低。上半年济南房地产市场成交维持高热度，房价小幅上涨。由于2020年上半年土地成交量较少影响，2021年上半年楼市的有效新增供应量远低于常年同期水平。部分项目供货节奏滞后，购房需求扎堆少数热销楼盘，个别楼盘的成交热度又反过来推动整体市场热度走高。
下半年受整体调控收紧和部分房企暴雷影响，成交量持续下滑，传统销售旺季的金九银十楼市成交持续低迷。步入11月份开发商优惠促销力度逐渐加大，特价房、工抵房等优惠房源频出，部分楼盘优惠幅度达到5001000元/㎡，成交量略有回升。
微观楼市分化明显，改善项目受市场热度影响较小，优质地段及产品力强的项目全年保持高热度。而刚需项目经历上半年高热后下半年热度迅速回落，临近年底开启打折促销模式，但刚需客群受政策及市场环境影响明显，仍保持观望，以价换量成效有限。预计春节前市场仍保持平稳态势，开发商面临年底资金链周转、年终财务报表的压力，仍会采取以价格换销量的较大力度促销动作。
房企以价换量购房者迎来置业好时机
房地产业快速发展本身是城市化的产物，又是与城市化互为因果的强化加速。在客观上造成了房地产以土地出让金和税收支持、工程代建、BOT等多种方式成为城市发展的重要手段。房地产2021年济南楼市盘点产品也成为城市居民资产配比和金融机构资产负债表的关键标的。稳定社会各界的房地产市场健康预期，严密防范房地产行业风险溢出，成为当前房地产行业调控的主要着眼点。
临近年底政策有所调整，因此无论是置业消费者还是地产从业人员，都应准确理解各项房地产调控措施的出发点都是为了房地产市场稳定健康，首要目标在于管控房地产本身以及可能溢出的风险。既不能因为楼市长效机制的各项措施而对房地产健康前景失去信心，更没必要针对短期扶持政策而欢呼雀跃。如果地产从业人员误以为是市场又一轮上攻的“诺曼底”登陆，就不仅仅是会错意，而且将错失难得的掩护性撤退的“敦刻尔克”式机会。普通购房市民则可以抓住年底促销机会抄一个近期的“小底部”，否则明年在房贷额度相对充裕的上半年，大概率难寻同样的购房机遇。
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