当地产行业逻辑发生根本改变的时候，谁能华丽转身率先开辟全新增长点?新一年我们将关注房企的转型、创新与突围，看行业下半场，玩家竞速。

岁末年初，龙湖智创生活正式宣布启动上市流程，而在此之前不久，珠海万达商管、万科云亦纷纷启动了相关的上市动作。尤其是在上一波物企拆分上市热潮中，选择了按兵不动的两大头部房企龙湖与万科更是吸引了业内的注意。行业巨头后发下场，剑指何方?

龙湖旗下物企启动上市瞄准商业生态

在2022年新年伊始，龙湖集团便宣布旗下龙湖智创生活正式向香港联交所递交招股书，启动上市流程。根据招股书披露，截至2021年12月28日，其合约及战略合作面积4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米。这个数字的成绩如何呢?公开数据显示，截至2021年6月30日，已披露在管面积的45家上市物企，在管面积均值约1.16亿平方米。这也意味着，与当前已上市的物业板块企业相比，龙湖智创生活的规模是行业均值的两倍多，是当之无愧的“优等生”。

当然，单纯的“物企上市”这一个卖点已经谈不上新了。来自克而瑞等研究机构的统计数据显示，2021年有多达36家的物企递表，其中14家成功上市。“在传统地产的产业链中，物管服务可以持续产生现金流且负债率低，是优质资产，因此许多开发商选择将物业管理的业务单独拆分上市。”一位业内人士表示，传统物管行业虽然利润不高甚至许多是亏本经营，但依托于母公司开发的大量住宅，可以产生持续稳定的现金流，以此得到资本市场的青睐——这是2021年以前的物管赛道最喜欢的故事。

而“龙湖智创生活”显然不再讲述这样的一个商业逻辑。据了解，该品牌汇聚的是集团智慧服务、商业运营两个航道的核心能力，业务主要包括，为居住空间提供物业管理服务，为商业空间提供商业运营管理和服务，以及为产业办公等广大城市空间提供管理与服务。可见，在整个行业依托于住宅销售高周转的模式发生根本改变的当下，它们所瞄准的是全新赛道之上的竞技——商业运营与管理。

轻资产重服务高利润率受市场认可

相比起普遍认知当中商业物管所负责的水电管理等服务性内容，商业运营与管理的区别之处在哪里?龙湖集团明确表示：龙湖智创生活将为“天街”“星悦荟”等在内的60个购物中心提供商业运营服务，具体包括定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出、消费者服务等。

在商业运营管理这条赛道上，先于龙湖智创生活递交上市申请的珠海万达商管转型得更早更为彻底，也更能说明其吸引力。2015年，万达商管的“轻资产模式”首次被提出，即万达不提供建设万达广场的资金，只负责输出品牌、辅助设计、建设与运营，从中获得相应的收益。到2021年3月，轻资产商管公司珠海万达商管正式成立。据了解，2021年万达集团计划开业的50个万达广场中，不自持只输出服务的“轻资产模式”占比已经达到了68%。利润率也相当亮眼，自2019年以来，万达商管连续三年均录得超过30%的净利润增速。这一成绩也得到了市场的认可，招股书显示多轮融资后，珠海万达商管Pre-IPO融资额已由原来的31亿美元增至60多亿美元，目前估值已超过2000亿港元。

“市场当然喜欢母公司能提供大规模合约面积的物企，但更喜欢在此基础上，有能力依靠自身运营服务水平大量拓展管理面积的物企。”上述业内人士表示，与传统住宅物管相比，商业运营管理门槛更高、有实力入局者更少，因此能获得较高的市场定价，同样具备商管逻辑的华润万象生活便是一个典型的例子。“更重要的是，立足于商业管理与运营，物企将摆脱过往依靠管理母公司自持物业输送资金的状况，凭借自身运营及品牌孵化能力，实现独立造血甚至反哺母公司。”(龙乐乐)

关键词： 龙湖智创生活 商业运营 高利润率 龙湖集团